שלום לכולם,
אשמח לייעוץ פיננסי בעניין רכישת דירה,
נותנים כללים: יש לי איפה לגור (ללא תשלום) ל 4-5 שנים הקרובות (יח'ד של ההורים). עומדים ברשותי נכון להיום כ-K300 ש"ח יכולת חיסכון שנתית נכון להיום כ-110K ש"ח.
** שמורה לי הזכות לרכוש דירה באותם 4-5 שנים להמשיך לגור ביח'ד ולהשכיר את הדירה שקניתי.
עומדות בפני 3 אפשרויות עיקריות (אשמח לשמוע אופציה נוספת מוצלחת יותר):
1. להמשיך לגור ביח'ד ולחסוך כל שנה כ-110K ש"ח ובכך להגדיל את ההון העצמי תרם רכישת הדירה ורק לאחר חיסכון קריטי לרכוש את הדירה.
2.לקנות דירה מקבלן (כ-1.25M) תוך לקיחת משכנתה גדולה קבלת הדירה בתום תקופת הבניה (בין 1-3 שנים תלוי בפרויקט) והשכרתה בתוקפה המשלימה ל4-5 שנים שיש לי את היח'ד.
3. לקנות דירה במיידי (דירה ישנה) בעלות של כ-850K להשכירה למשך 2-3 ואז למכור ולקנות דירה מקבלן (תת אופציה להשכירה למלא התקופה 4-5 שנים למכור ולקנות בתום התקופה דירה ישנה טובה וגדולה יותר.

תודה ענקית (-:

לא ניתן לענות לך על השאלה חסר לך מספר פרמטרים
1)התשואה שאתה עושה על הכסף בחסכון בשנה
2)משך הזמן שאתה רוצה לקחת את המשכנתא
3)הריבית והתנאים של המשכנתא (הנחה משכנתא גג בסך 900K פי 3 מההון)
4)תחזית לגבי עליית ערך נכסים(קריטית ליעילות ההשקעה)
5)אומדן דמי שכירות חודשים לדירה הישנה וגם לדירה החדשה
6)האם יש פוטנציאל תחנות לקיזוז המשכנתא
7)בגלל הערכות והאומדנים ואף ריביות שעלולות להשתנות מה שתוכל להשיג זה אומדן מקסימלי אבל
אין תשובות קסם הכל עלול להשתנות.

אין לראות בזה כיעוץ מכל סוג אני כולה סטודנט שנה ג' .

זכויות ל- RedBlossom

תשמע אני לא יודע בן כמה אתה, אבל כל הכבוד לך שאתה חושב בראייה כזו בוגרת.

בן 26, שנה ג' כלכלה וחשבונאות
רוצה להתמחות בתחום הכלכלי...

זכויות ל- RedBlossom

אני דיי "חסר ידע" בתחום, אבל אני רוצה לרשום פה מה נאמר באחת התוכניות של לילה כלכלי בשבוע-שבועיים האחרונים לאחר שמישהו התקשר לתוכנית ושאל שאלה דיי דומה.
ענו לו:
יש כרגע כ 32,000 דירות חדשות בנויות ומחכות לקנייה.
עוד כ- 20,000 דירות שבבנייה כעת ובשנה-שנתיים הקרובות יהיו בנויות ומוכנות לקנייה
עוד כ- 20,000 דירות שניתן אישור לבנייתן והקרקע מוכנה ובקרוב יתחילו לבנות אותן

הנתון החשוב הוא שקצב קניית הדירות הוא כ 1,200 דירות בחודש
(שים לב שכל הנתונים מדברים על דירות חדשות בלבד)

מה שאומר שבשנה נקנות כ 14,400 דירות
וזה אומר שיש היצע גדול יותר מהביקוש וכתוצאה מכך כולם (בתוכנית) צופים שתהיה ירידה במחירי הדירות במספר שנים הקרובות.....

"המאבק זה לא על עזה, יהודה ושומרון. המאבק זה על קיומה של המדינה היהודית"
"אין דו קיום איתם, אין דו קיום עם סרטן, הערבים בתוכינו הם סרטן המתפשט"
הרב מאיר דוד כהנא

לא מבין גדול בשוק הדירות ...
אבל יש ביקוש ויש היצע וזה מצרפי... כלומר יש בעיה בהיצע בעשור האחרון נגיד זה ששנה אחת נבנה יותר מהביקוש באותה שנה לא אומר דבר... יש רבבות שרוצים לקנות דירה משנים קודמות וגם השוק מאוד קשיח כלומר שינוי מחיר כלפי מטה יהיה רק במידה וההיצע יהיה יותר מהביקוש לאורך זמן... ככה אני מאמין זה פרשנות ולא מדע מדויק לאף אחד כולל סטנלי אין מושג מה יוליד יום...

זכויות ל- RedBlossom

ניתן להשוות התחלות בנייה מול סיום בניה.
במספר התחלות בניה הייתה עליה מ30 אלף בשנה בתקופת השפל ל45 אלף בשנה ב2011
http://www.cbs.gov.il/shnaton63/diag/22_04.pdf
ב9 חודשים הראשונים של 2012 חלה ירידה חדה - 28 אלף דירות (שנתית מדובר ב 37 אלף דירות)

במספר סיומי בניה לא הייתה עלייה משמעותית. סביב 4 דירות לאלף תושבים. קצת מעל 30 אלף דירות.
http://www.cbs.gov.il/shnaton63/diag/22_05.pdf
ב9 החודשים הראשונים ב2012 הסתיימה בניית 27,070 דירות - משקף עליה קלה.


העלייה החדה בבניה בשנים 2010 ו2011 יוסיפו הרבה דירות לשוק בשנתיים הקרובות, מה שצפוי להוריד את מחירי הדירות.
מחירי הדירות היורדים צפויים להוריד את מחירי הקרקעות,
ולאחר הירידה - מספר התחלות הבנייה צפוי לעלות שוב.
אם משהו ישתבש - מחירי הדירות יישארו גבוהים.

יש לבדוק גם אלו דירות מבוקשות ואלו מוצעות. אם סיימו לבנות עכשיו מגדל יוקרה לצרפתים בנתניה, זה כנראה לא ממש ישנה לזוג צעיר או למשפרי דיור.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

במצב החלופי הצרפתים היו קונים בית אחר,
ואז הקונה של הבית האחר היה נאלץ לקנות בית יותר זול,
וכך זה ממשיך עד שלבסוף - מגיעים לזוג צעיר שהחליט לחכות עוד כמה חודשים עד שהוא קונה דירה.

לא בטוח שהם היו מוכנים לרדת בדרישות. יותר הגיוני שבגלל שהיתה דרישה כזאת, הקבלנים בנו, וויתרו על בניית דירות אחרות, רווחיות פחות.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

כיום לרוב יש רק דירות יוקרה.... לא תראה קבלן מפרסם דירות סטדנרט לזוגות צעירים במחירים של 900K אלה תראה דירות פנטהוז החל מ1200K....

זכויות ל- RedBlossom

לאו דווקא. במערב ראשון לציון מפרסמים שכונות חדשות של 4-5 חדרים, לא פנטהאוז. בנחלת יהודה ובאר יעקב מפרסמים גם דירות 3 חדרים, באזור מיליון למיטב זכרוני.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

כמליון מאתיים אולי ? ולפני זה רשום החל מ1259000

זכויות ל- RedBlossom

הם קנו, כי הם קודם כל החליטו (שהרי יהודי תושב צרפת לא סתם כך קונה בית ששוה מליונים).
אחרי זה הם חיפשו בית שמתאים לקריטריונים,
ומבין כל הבתים שראו בזמנם המוגבל (צריכים לחזור לצרפת) הם החליטו על הבית הכי מתאים.
אם הבית לא היה נבנה, הם היו הולכים על הבאים ברשימה.
וזה במקרים הפחות קיצוניים - לעומת המצב שקונים דרך עורך דין בלי לראות בית כלל.

אם מדובר על עולים ולא על תושבי צרפת - אז וודאי שאדם שמשתקע פה והפרוטה בכיסו (שהרי בפאריס הבתים יקרים יותר) יקנה בית.