בחג סבתא שלי בת ה 95, אומרת לי שאני צריך לקנות דירה בצפת.
אם איזה כסף בדיוק? תהיתי
סבתא שלי הסתכלה עלי בעיניים חכמות מכוסות בקטארקט. ובמבטא אשכנזי כבד היא אמרה "באמת חכמה גדולה לקנות דירה עם כסף, החויכמה זה לקנות את זה בלי כסף"

זנגה זנגה, דאר דאר
(מ.קדאפי)

שלום בכל מחיר-פילוסופיה של עבדים.
Ceterum censeo "Palaestinam" esse delendam
אם אין אני לי, מי לי? וכשאני לעצמי, מה אני? ואם לא עכשיו, אימתי?

אבל ישראלים רבים קונים דירה ללא כסף, הם לוקחים משכנתא, שזאת בעצם הלוואה, שזה די דומה לאג"ח, עם הון עצמי נמוך, ומסתמכים על כך שהם ימשיכו לעבוד ברצף ב-30 השנה הקרובות כדי להחזיר את ההלוואה. בן דוב חשב שפרטנר תמשיך להכניס לו דיווידנדים מדי שנה כדי שיחזיר את כל ההלוואות, ולצערו קרתה רפורמה.
אגב, כיום יש איסור על מתן משכנתאות שמהוות חלק גדול מדי ממחיר הדירה, פעם יכולת להגיע לכ-90% מינוף (כלומר לשים רק 10% ממחיר הדירה).

על פניו נשמע שהיא טועה שהרי צפת זה פריפריה מה שאומר קרקעות זולות יותר, ביקוש קטן יותר, סכוי טוב יותר ליוזמות ממשלתיות לבניה ובקיצור - הצע רב יותר.

הוסף לכך את האופי המשתנה והעתיד הלא ברור של שכונות בצפת [מה שהיה שכונות נעימות חצי יאפיות לפני 3 עשורים הפך לשכונות לא מלבבות על גבול העוני כיום] ואת עלית המחירים של השנתים ומחצה האחרונות ותקבל אינידקציות לכך שלקנות בכסף מלא דירה בצפת הינו מעשה המצריך חישוב מדוקדק.

מה עליך לעשות כדי לבדוק אם סבתא שלך צודקת? לחשב את עלות שכר הדירה לשנים שאתה מתכנן לשהות בהן בצפת [נאמר כ8 שנים להשלמת לימודים, סטאז' והתמחות], לבדוק אפשרות למענקי מקום ומלגות ולחשב מה היה מחיר הכסף הנותר שתצטרך ללוות.

לפי לוח יד2 המחיר המבוקש לדירת 2.5-3 חדים הינו 300-400,000 ש"ח. נאמר שנזוז לקצה הנמוך של הסקאלה.

דמי שכירות = כ 2000 ש"ח לחודש שזה בערך 190,000 ש"ח ל8 שנים.

מ2000 ש"ח בחודש יכולת לממן כ160000 ש"ח משכנתא לפי ריבית פריים מינוס קצת לשמונה שנים.

כלומר: במסלול השכירות אתה משלם 2000 ש"ח לחודש = 190000 ל8 שנים ונותר בסופן ללא נכס = 'זרקת' 190000 ש"ח

במסלול הקניה אתה משלם 3650 ש"ח בחודש = כ360000 ש"ח ל8 שנים ונותר בסופן עם נכס ששוה תאורטית 300000 ש"ח= 'זרקת' 60000 ש"ח אם הנכס נותר שוה אותו דבר ו'זרקת' 120000 אם מחיר הנכס ירד ב20%

החישוב הופך ללא ממש פשוט מאחר ויש מדד שנויי ריבית ומדד ואפשרות תאורטית לעשות כסף בשוק ההון מהכסף שאין לך מההפרש התאורטי בין עלות שכר הדירה לעלות המשכנתא.

מנגד - הלוואות מקום ומענקים או מלגות לסטודנט הבונה עתידו בצפת יטו את הכף לכיוון קניה של דירה 'בלי כסף' כך שבהחלט יכול להיות שהגברתהצעירה ברוחה צודקת.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי eshely77 בחג סבתא שלי בת ה 95, אומרת לי שאני צריך לקנות דירה בצפת.

סבתא שלך צודקת - השאלה אם יש לך כסף היא לא רלוונטית.
אם מדובר ה"השקעה טובה" - יש דרכים להשיג כסף, ואם לא - מה זה משנה אם יש לך כסף?

לגבי איכות ההשקעה יש את השאלות:

• מה היחס בין מחיר הקניה לשכירות?
• מה הצפי של היצע-ביקוש עתידי - האם יש תנופת בניה שמתאימה להגדלה באוכלוסיה?
• מה היחס בין המחירים הנוכחיים לעלות הבניה החליפית?
• האם ניהול ההשקעה הוא יחסית זול ונוח (אתה גר בסביבות צפת? יש לך פנאי לניהול ההשקעה?)
• האם הבית הספיציפי שאתה רוצה לקנות הוא "מציאה" או "מלכודת משקיעים"?
• האם יש לך את האופי המתאים לנהל השקעה כזו?

המון אזורים בארץ היו השקעה מדהימה, היום הם כבר בגדר "הימור" (לא שונה מהשקעה בבורסה למשל), והשאלה היא אם צפת בסטטוס דומה.


אני מכיר מליונר (שמשקיע בנדלן חלק מכספו, בהצלחה רבה) ששאלו אותו את השאלה הזאת - ולגבי הבית הספיציפי היה לו ברור שזו השקעה טובה. בצפת יש בתים עתיקים באיכות מדהימה - ואם הבית מתאים לתוכנית העיסקית ההשקעה יכולה להיות מאוד טובה.


אני אוהב את הראש של סבתא שלך...