שלום רב,
לפני מספר שנים השכרתי דירה לשוכר. חתמנו על חוזה סטנדרטי אשר הכיל את התאריכים לשנה הראשונה עם אופציה של הארכה. מפאת מרחק מהאתר המושכר, חודש החוזה בע"פ טלפונית לאחר השנה השניה ללא כל בעיה ומוסכם על שני הצדדים.
בחוזה שני סעיפים הרלוונטים לעניינינו:
1. על אחד הצדדים להודיע 90 יום מראש על כוונתו להפסיק את החוזה.
2. על השוכר לאפשר למשכיר להראות את הבית לשוכרים פוטנציאלים במשך 30 יום.

כרגע השוכר עומד לסיים את החוזה. הוא דאג להודיע על עזיבה רק 45 יום לפני התאריך, ואינו מוכן לתת למשכיר להראות את הבית כפי שכתוב בחוזה.

שאלתי היא האם החוזה בינינו תקף מבחינת דין ומשפט אע"פ שהתאריכים המופיעים בו הם של שנים אחורה (כזכור הוסכם בע"פ על המשך השכירות).

בתודה מראש.

בהעדר חוזה אחר או הסכמות אחרות זה החוזה שבתוקף. אתה המשכיר הוא שוכר הדירה והשאלה איזה בטוחות יש בידך לישיום החוזה ולעזיבתו בזמן? בכל מקרה אני מאד ממליץ לך לדבר איתו ואז לכתוב "למען הסדר הטוב" אני מבקש להעלות על כתב את השיחה האחרונה ביננו בהקשר לחוזה ביננו מה....
בהמשך תעלה על כתב את סעיפי החוזה הרלוונטי את הציפיות ממנו ואת העובדה שכזכור קיים ביננו פיצוי מוסכם לפיו.... את סוף המכתב עדיף שתסיים בפיוס ובתקווה שהכל יבוא על מקומו לשלום עפ"י החוזה וברוח הידידות וההבנה שהיתה עד אז. ישנה משמעות משפטית לעובדה שישנו חוזה, ישנו מכתב שמפרט את טענותיך/כוונתויך/ציפיותיך והוא אינו סותר בתשובה את קיום החוזה בינכם.

על החוזה להיות כתוב ולא בעל פה.
ראה סעיף 8 לחוק המקרקעין: http://www.focus-on.co.il/Focus-on/...k-mekarkein.htm
ראה גם ע"א 986/93 קלמר נ' גיא
http://www.aguda4u.co.il/forums/att...51&d=1133206632

השאלה היא האם השכרת דירה נכנסת תחת ההגדרה של עסקת מקרקעין (לדעתי כן).

לעולם אשא דגלך בגאווה

גם אם ישנו חוזה בעל פה המהווה המשך של החוזה הכתוב שאינו בתוקף, ישנה כאן כוונה של שני הצדדים להמשיך בתנאים הקודמים, ובמידה והעניין יגיע לביהמ"ש יכול להיות שהשופט יתחשב בכך.
עד רגע התפרצות המחלוקת הצדדים אכן המשיכו לקיים את החוזה כלשונו.

יש לבדוק מדוע השוכר אינו מעוניין לקיים את שני התנאים המפורטים, האם יש כאן עניין אשר נופל תחת סעיף 12 לחוק החוזים- תום לב, או אולי סיבה אחרת.

לעולם אשא דגלך בגאווה

ומכיוון שאנו נמצאים כעת שנה לאחר כריתת החוזה, קשה לטעון לחוסר תום לב בעת המשא ומתן לפני כריתת החוזה.

אפשר אולי לטעון לחוסר תום לב בקיום החוזה, לפי סעיף 39 לחוק החוזים

אכן התכוונתי לתום לב בקיום חוזה.

לעולם אשא דגלך בגאווה

ועל פי סעיף 8 לחוק המקרקעין חלה כאן חובת בכתב.

דרישת הכתב צומצמה בהפסיקה במהלך השנים, ופסק הדין קלמר נ' גיא הוא אחת הדוגמאות הבולטות למצמום דרישה זו.
כבר מזמן אמרו ש"דרישת כתב" אינה בהכרח חוזה בכתב, די בפתקאות מהן עולה כוונת הצדדים.
בפס"ד קלמר נ' גיא השופט ברק ביטל את דרישת הכתב בשל "זעקת ההגינות" והכניס לעניין את תום הלב מחוק החוזים.

אם נחזור לענייננו, היה בינכם הסכם מקורי בכתב.
ניתן לטעון מבחינה משפטית שהארכת החוזה בע"פ אינה מחייבת כתב, ולהביא פסקי דין בנושא.
כפי שציין בן שאול, בשלב הזה מומלץ לך להעלות את דרישותיך וטענותיך בכתב ולהעביר לצד השני.
חשוב מאוד לוודא אילו בטוחות יש לך ביד.
יש הבדל גדול אם יש בידך ערבות בנקאית אותה תוכל לממש בהתאם לפירוש החוזה כפי שנראה לך - ולאמר לצד השני שאם לדעתו פירוש החוזה הוא אחר - שיגיש תביעה. לבין מצב בו אין לך בטחונות כלל, הקלפים נמצאים אצל הצד השני - ואתה הוא זה שתצטרך לתבוע ולשכנע...

הכוונה שלי היתה להראות שישנה דרישה של חוזה בכתב בין הצדדים.
נכון, בסופו של דבר עתירתו של קלמר נדחתה מסיבות שונות (הגינות, מהלכים שקדמו והתרחשו תוך כדי הבנייה, מסמכים שונים, ובניית הבית שמשלימה את דרישת הכתב של החוק), אך אני לא הייתי ממליץ לאדם להסתמך על פרשנות סובייקטיבית של דרישת הכתב.

לעולם אשא דגלך בגאווה

השוכר הודיע לי כי סיים את החוזה ועזב את הבית. כשנכנסתי לבית חשכו עיני. השוכר קיבל לידיו בית משופץ ונקי למשעי ואילו מחזיר לי בית שדיר חזירים ארמון לעומתו... (אוכל לספק תמונות אם תרצו אבל אחסוך מפאת דאגה לבריאותכם). כמו כן מבדיקה בבנק מסתבר כי הצ'קים שבידי כערבות לא שווים פרוטה כי השוכר סגר את חשבון הבנק לפני מספר שנים ולא דאג להחליף את הצ'קים שמסר לי.

ישנו סעיף בחוזה אשר אומר כי השוכר מתחייב להחזיר את הבית במצב תקין ונקי כפי שקיבל אותו.
כעת אני חייב להביא בעלי מקצוע שבעיקר ינקו וישפצו את הבית כדי שאוכל לחזור ולהשכיר. כזכור השוכרים לא איפשרו לי להראות את הבית בזמן שעדיין גרו בו. מפאת כך אני מפסיד ימי שכירות רבים אשר היו נחסכים אם השוכר היה מקיים את החוזה דהיינו:
1. מודיע לי על עזיבה 90 יום מראש.
2. מאפשר לי להראות את הבית 30 יום לפני עזיבתו.
3. מחזיר את הבית במצב בו קיבל אותו - נקי למשעי ומסוייד.

אני רוצה לתבוע מהשוכר שכר דירה בעבור כל יום שהבית עומד ריק כרגע מפאת מצבו, ולדאוג שהוא ישלם את כל עלות הניקיון והסיוד. האם יש כאן מקום לתביעות קטנות?

לא מומלץ. עליך לקבל יעוץ משפטי צמוד ובין השאר להפקיד את הצ'קים ולאחר שלא יפרעון להוצל"פ. לכן, אם אתה רוצה תביעה רצינית אתה זקוק לעורך דין.תנסנ לסכם עם עורך הדין על שכ"ט של אחוזים בתוספת אגרות.

ניתן לקרוא על כך בסעיף 79 לחוק המקרקעין:
http://www.focus-on.co.il/Focus-on/...k-mekarkein.htm

לעולם אשא דגלך בגאווה

לפני שנתיים לערך חתמתי על חוזה שכירות לדירה לשנה, תוקף השנה נגמר ולא חידשנו חוזה מאז אבל אני ממשיכה לשלם את השכירות כפי שנקבע בחוזה, מה אומר החוק לגבי ההמשך והאם המשכיר יכול לשנות מחיר או לפנות אותי מתוקף אי חוזה חדש?

המצב מסוכן יותר למשכיר מאשר לך כשוכרת. את מצידך, אם תגיע דרישה שאינה תואמת את החוזה האחרון שקיים בינכם, תוכלי לסרב ולהסתלק מהדירה. מצידך, רצוי שבמועד מוקדם למועד בו את תרצי לפנות המושכר תשלחי מכתב המודיע על הפינוי הצפוי ובמיוחד על דרישה להחזרת הבטוחות שנתת לחוזה המקורי .
המשכיר מצידו תלוי בפרשנות לעצם העובדה שלא טרח לחדש החוזה ולא נמנע לפנותיך, בהעדר חוזה.
בכל מקרה, בטווח זמן מסויים של התראה מוקדמת, אם תידרשי, את תאלצי לפנות את המושכר.

תודה על התשובה ויש לי שאלה נוספת באותו ענין, אם הדירה הושכרה ממתווך שמחזיק בדירה למי יש זכות משפטית עלי מבחינת הדירה ומה קורה אם חס וחלילה קורה אסון למתווך

עקרונית, המתווך אינו רלוונטי בפני עצמו, הוא פועל כיופה כוחו של בעל הדירה ותפקידו מסתיים בחוזה.
אבל, מעצם העובדה שאת מזכירה אותו לאחר כל כך הרבה זמן שאת בדירה, נראה שיש לו תפקיד פעיל אחר. לעניין זה צייני את המסמכים שאתם חתומים עליהם אחד כלפי השני, אם ישנם.

בתל אביב קיים נוהל שאין לי מושג אם הוא חוקי או לא אבל מתווכים לוקחים על עצמם את אחזקת הדירות דרך השכרה ישירה עם בעלי הבתים והם משכירים את הדירות הלאה ועושים עם השוכרים חוזים כאוחזים בדירות.
החוזה שיש לי הוא עם המתווך עצמו ולא עם בעל הדירה ומכיון שהמתווך חולה כיום במחלה סופנית, שאלתי את שאלתי הקודמת.

אני חיפאי והנוהל טרם הגיע אלינו. ברם, בהנחה שהמתווך פועל ברשות ובסמכות, אין הבדל עקרוני ובסופו של דבר ההסכם הוא בינך ובין בעלי הנכס 'האמיתיים'. חוזה לא פג שהחותם הולך לעולמו ובכל מקרה, כיון שמועד החוזה פג, את 'בסכנה' שהחתום/בעל הדירה יפנו אותך במועד כלשהו. החשש הזה קיים ובודאות יקרה יום אחד.
אולי תאירי את עיני מאיפה נובע חששך?

החשש שלי נובע ממקרים בבנין שלי שמשכר דירה של 300$ בחודש, הקפיצו להם פתאום ל-700$ ומהערות ביניים של החותם על החוזה שלי ששווי השכירות אצלנו עלה לסכומים האלה כאשר זה לא נכון וגם אם זה היה נכון אין לי מושג אם ניתן להקפיץ שכירות בקנה מידה כזה.
אם דבר כזה יקרה, לצערי אני עלולה למצוא את עצמי ברחוב עם שני ילדים מחוסר אפשרות לשלם שכירות גבוהה כזו.
לדאבוני, במדינה שלנו אין יחס ישיר בין השכר שאותו אנו מרויחים לבין השכירויות ומחיר שכר הדירה נקבע לפי שני קריטריונים, אחד היצע וביקוש והשני, היכולת של העובדים הזרים לחיות בכמעט קומונות המאפשרות להם לשלם סכומים גבוהים יותר.

בואי נעזוב את העובדים זרים - לא כדאי לך להשוות עצמך אליהם משום בחינה. קשה לך אבל לפחות את עם הילדים שלך ולא שולחת להם כסף אל מעבר לים ומתמודדת עם מנטליות של מעסיקים רעים ונצלנים.
נכון את חוששת - אין לך חוזה ובעל הבית יכול לדרוש ממך בכל רגע חתימה על חוזה חדש, בכל סכום שירצה, אך זכותך לא להסכים.
יש לי עבורך נקודת אור אחת: דווקא כתוצאה מהעדר חוזה בתוקף, כאשר תצוץ הדרישה, את תוכלי לסרב ובמקביל לפנות את הדירה באופן לא מיידי, כמעט ללא חשש משפטי.

תודה