אהלן חברים.
לי ולזוגתי הצטבר חיסכון יפה של מעל חצי מיליון שקלים. התכוונו לאחרונה להשקיע בפרוייקט נדל"ן כלשהו, אבל בסופו של דבר הגענו למסקנה שדברים שם לא מתנהלים לשביעות רצוננו, והחלטנו לוותר על הרעיון. עכשיו אנחנו מחפשים נתיבי השקעה חלופיים.
תמיד שמעתי את המנטרה שכסף עושה כסף, ושמי שיש לו סכום גבוה להשקיע יש לו אופציות אטרקטיביות שלא בהכרח רלוונטיות בסכומים קטנים. אני יודע שהסכום המדובר לא בדיוק מכניס אותי לאלפיון העליון, אבל הוא בכל זאת סכום מכובד, שנראה לי שאפשר לעשות איתו דברים.
אני מן הסתם לא מחפש פה המלצות למניות ספציפיות או משהו כזה, אלא רעיונות כללים לאפיקים שיכולים להיות רלוונטיים להשקעה של סכום שכזה, ולדרכים לגשת לסוגיה בצורה חכמה.
מבחינת סיכון וכו' אני לא רוצה להגדיר מספרים ספציפיים, אבל תחשבו על זוג צעיר ממוצע ממעמד הביניים - מן הסתם לקנות אופציות בכל הסכום לא בא בחשבון, אבל גם לשים אותו בפק"מ שנותן ריבית יותר נמוכה מקצב האינפלציה זה קצת מבאס.
למותר לציין שכל הצעה תילקח מבחינתי בתור כיוון כללי למחשבה, ולא בתור יעוץ השקעות.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

השקעה בפרוייקט נדל"ן כלשהו? רק אל תגיד לי שעניינו אותך בפרוייקטי השכרה בארה"ב קנדה עם תשואה גבוהה ומובטחת!!!!

בסכום כזה יש בתי השקעות שיקבלו אותך כלקוח, אם אתה לא סומך על היועץ בבנק (ואם אתה מבקש טיפים פה אתה בטח ממש לא סומך על היועצים בבנק).

בגדול, אתה צריך לבדוק מה המטרות שלך בעתיד, מה טווח ההשקעה שלך, ההפסד אותו אתה מוכן לקבל ומהם שאר הנכסים שלך (דירה, ירושות עתידיות, קרנות השתלמות ועוד). להמליץ לך על סוג השקעה ללא התחשבות במאפיינים אלו זה מעט בעייתי. אחרי שבחרת, האלוקציה יחסית פשוטה.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac השקעה בפרוייקט נדל"ן כלשהו? רק אל תגיד לי שעניינו אותך בפרוייקטי השכרה בארה"ב קנדה עם תשואה גבוהה ומובטחת!!!!

תן לי קצת קרדיט זה לא היה משהו כזה. זו הייתה עמותת בניה, פה בארץ הקודש, שאורגנה על ידי אנשים שיש לי איתם קשר שטחי.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac בסכום כזה יש בתי השקעות שיקבלו אותך כלקוח, אם אתה לא סומך על היועץ בבנק (ואם אתה מבקש טיפים פה אתה בטח ממש לא סומך על היועצים בבנק).

היו לי שלוש אינטרקציות עם יועצי השקעות של בנקים:
- בעקבות הראשונה לא המרתי לשקלים כסום של כ-60K$ שירשתי. בתקופת ההתייעצות הדולר היה סביב 5 ש"ח. אתה יודע כמה הוא היום.
- בשניה התייעצתי עם היועץ לגבי השקעה של 50K ש"ח לגבי קניית תעודות סל עוקבות מדד. ההתייעצות הלכה כך: אני: "חשבתי לעשות כך וכך, מה דעתך?" היועץ: "זה נשמע לי סבבה" אני: "..."
- בשלישית התקשר אלי יועץ ההשקעות מיוזמתו, אחרי שתעודות סל עוקבות S&P500 שקנותי עלו ב-8%, והמליץ לי למכור כי הן הולכות לרדת. סירבתי בנימוס. היום, שנה וחצי אחרי, הן בפלוס 32%.
כך שלא. אני לא ממש סומך על יועצי השקעות של בנקים.
האם יועצים של בתי השקעות נוטים להיות מקצועיים יותר? האם העמלות שלוקחים בתי השקעות דומות לאלה שלוקחים הבנקים?

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac בגדול, אתה צריך לבדוק מה המטרות שלך בעתיד, מה טווח ההשקעה שלך, ההפסד אותו אתה מוכן לקבל ומהם שאר הנכסים שלך (דירה, ירושות עתידיות, קרנות השתלמות ועוד). להמליץ לך על סוג השקעה ללא התחשבות במאפיינים אלו זה מעט בעייתי. אחרי שבחרת, האלוקציה יחסית פשוטה.

מטרות לעתיד - מבחינה כלכלית, סביר שבשלב מסויים נרצה לקנות בית. זה כנראה יהיה האירוע הכלכלי המשמעותי ביותר באופק הנראה לעין.
טווח השקעה - סביר מאוד להניח שנוכל לא לגעת בכלל בכסף ב-4 השנים הקרובות פחות או יותר. אחר כך יכול להיות שעדין נוכל לא לגעת בו, אבל יותר קשה לי להתחייב על זה, והייתי מעדיף שהוא יהיה יותר זמין.
הפסד אותו אני מוכן לקבל - מן הסתם הייתי מעדיף לא להפסיד, אבל לצורך העניין הפסד של 20% זה בגבולות הנסבל.
שאר הנכסים - אין משהו מאוד משמעותי. כמה אלפים פה וכמה אלפים שם, רכב ישן וכו', אבל לא משהו משמעותי במיוחד. ירושות, אני מאוד מקווה שלא בעשרות השנים הקרובות

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

בבתי השקעות יש מנהלי השקעות, הם מבצעים ניהול אקטיבי של הכסף, ולא עונים לך בכן/לא/נשמע לי סבבה. אני לא יודע האם כל מקום יסכים לנהל תיק של חצי מיליון, ייתכן שיסכימו רק חלקם. למיטב זכרוני בסכומים כאלו מדובר על תיקי קרנות, כלומר כל התיק מורכב מקרנות נאמנות, בדר"כ של הבית עצמו, עליהן יש כבר דמי ניהול פנימיים, ולכן על התיק עצמו לא תשלם עמלה.

http://www.globes.co.il/news/articl...?did=1000658015

"עבור החלק המנוהל בתיק, משלם הלקוח את העמלה שסוכמה, ואילו על היתר - בדרך כלל מרבית התיק - הוא משלם את דמי הניהול של הקרן שנרכשה עבורו."

בתיק שכולו קרנות, אתה תשלם את דמי הניהול של הקרן. לשאלתך למה שלא תקנה את הקרנות בעצמך, אומר לך שצריך לדעת לבחור את הקרנות. האלוקציה הראשונית היא מרבית הסיפור, אח"כ הפיזור הוא חלק פחות קריטי.

לא זכור לי אגב שלבנק אתה כן משלם עמלה על כך שקיבלת ייעוץ (יש עמלה על קנייה ומכירה, זה כן).

אתה יכול להיכנס לכל אתר של כל בית השקעות (אבל אמיתי, לא ערן מזרחי סטייל) ולהשאיר פרטים. הטלמיטינג אמורים לחזור אליך.
אתה יכול גם ללכת למקום בו מנוהלת הפנסיה/השתלמות שלך, כך שיש לך קצת יותר כוח (כי אז הם מנהלים לך יותר מחצי מיליון, ולכן אולי תוכל לקבל הטבה מסויימת). גם לחברות הביטוח יש בתי השקעות תחתיהן.

הנחתי שתרצה בית בקרוב. לא לגעת ארבע שנים בכסף- זה אומר שטווח חיי איגרות החוב שתקנה (בהנחה שלא תיקח תיק מנייתי בלבד) לא אמור לעבור את המספר הזה. לא בממשלתי ולא בקונצרני. מכיוון שהיום הריבית נמוכה מאוד ולא ניתן לדעת מה יקרה איתה בעתיד, המצב מעט בעייתי. אם תהיה עליה רצינית, איגרות החוב תתרסקנה די מהר, ככל שהאיגרת לטווח ארוך יותר כך היא תחטוף יותר. מצד שני, יש גם איגרות בריבית משתנה שדווקא מרוויחות ממצב זה. התפרצות אינפלציה תביא לכך שאג"ח צמודות תהיינה רווחיות הרבה יותר, המשך האטה וכניסה למיתון שישמר ריבית נמוכה ישאיר את השיקליות במצב טוב יותר.

לא משנה עם מי תתייעץ, אם הוא לא מדבר איתך על העניינים הללו, הוא לא רציני. אג"ח היא בדר"כ רכיב משמעותי בכל תיק, והתלות שלה בריבית גבוהה.

לגבי מניות- אם אתה לא מוכן להפסיד יותר מ-20%, שהרכיב המנייתי שלך לא יעבור את המספר הזה. לגבי אלוקציה- אני באופן אישי לא רואה הרבה אפסייד בשווקים מתעוררים, מעדיף מדינות מפותחות. אם אתה פחות רוצה להיכנס לניתוח של שווקים כאלו, אני בטוח שיש תעודת סל על הארצות הללו.

זה רק בראשי פרקים, אבל אלו נקודות חשובות שאתה צריך לקבל עליהן מידע.


לגבי הצד הטכני- חשוב לשים לב שאם תלך למנהל השקעות, שהכסף יהיה בחשבון על שמך בבנק, ולמנהל יש ייפוי כוח רק למכור ולקנות, לא למשוך כסף. בבתי השקעות מוכרים לא תהיה לך בעיה עם זה, הבעיה מתחילה אצל ערן מזרחי כאלו. לבתי השקעות מוכרים גם יש פוליסת ביטוח. בקש לראות אותה, כמו גם את רישיון ניהול התיקים של המנהל ושל החברה עצמה.

תודה!
אתה יכול לתת לי כמה דוגמאות של בתי השקעות שנחשבים לרציניים. אני זוכר ששמעתי בזמנו המלצה על אלטשולר-שחם, אבל הייתי שמח לעוד כמה אופציות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac לא זכור לי אגב שלבנק אתה כן משלם עמלה על כך שקיבלת ייעוץ (יש עמלה על קנייה ומכירה, זה כן).

אתה משלם עמלה על ניהול תיק ניירות ערך, וגובה העמלה הזו משתנה בין אם מדובר בניהול תיק לי יעוץ (עמלה נמוכה יותר) לניהול תיק עם יעוץ (עמלה גבוהה יותר).

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac הנחתי שתרצה בית בקרוב. לא לגעת ארבע שנים בכסף- זה אומר שטווח חיי איגרות החוב שתקנה (בהנחה שלא תיקח תיק מנייתי בלבד) לא אמור לעבור את המספר הזה. לא בממשלתי ולא בקונצרני. מכיוון שהיום הריבית נמוכה מאוד ולא ניתן לדעת מה יקרה איתה בעתיד, המצב מעט בעייתי. אם תהיה עליה רצינית, איגרות החוב תתרסקנה די מהר, ככל שהאיגרת לטווח ארוך יותר כך היא תחטוף יותר. מצד שני, יש גם איגרות בריבית משתנה שדווקא מרוויחות ממצב זה. התפרצות אינפלציה תביא לכך שאג"ח צמודות תהיינה רווחיות הרבה יותר, המשך האטה וכניסה למיתון שישמר ריבית נמוכה ישאיר את השיקליות במצב טוב יותר.

כן, אני מודע למצב הבעייתי של האג"ח היום. בגלל זה אני שקלתי לחפש פתרונות השקעה יצירתיים יותר...

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac לגבי מניות- אם אתה לא מוכן להפסיד יותר מ-20%, שהרכיב המנייתי שלך לא יעבור את המספר הזה.

אתה יוצא פה מנקודת הנחה שיש סיכוי שאינו אפסי שהרכיב המנייתי יאבד 100% מערכו?
זה קצת קיצוני, לא? הרי אני מניח שלא משקיעים את כל הרכיב הזה במנייה אחת...

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

אנחנו עובדים עם כמה בתי השקעות. עדיף שתלך לגדולים. אולי שם לא יושבים המנהלים הכי טובים, אבל הרגולציה שם קפדנית יותר מאשר במקומות הקטנים. אני מדבר ספציפית על עניין ביטוחים, רישיונות ואי מעילות, לא על איכות ניהול התיק. עקרונית, חברות הביטוח הגדולות כמו כלל, מגדל, מנורה והראל, יש בתי השקעות גדולים כמו פסגות, אקסלנס ומיטב דש. אלו לדעתי הגדולים ביותר.

אני מכיר את עמלת ניהול ניירות ערך, לא ידעתי שיש לה רמות.

לא אמרתי שלא תלך לאג"ח, אמרתי שתיק כזה צריך לכלול הסבר על למה הוא בוחר אג"ח כזאת או אחרת, בהתחשב בכך שיש שם סיכון ריבית. יש כמה דרכים להתגבר על זה, אבל זאת נקודת מבחן למנהל התיק שלך כדי לראות אם הוא מכיר את הנושא.

לא, זאת לא נקודת ההנחה, זה כלל אצבע.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי benny.zhit מטרות לעתיד - מבחינה כלכלית, סביר שבשלב מסויים נרצה לקנות בית. זה כנראה יהיה האירוע הכלכלי המשמעותי ביותר באופק הנראה לעין.

מצחיק שאין לך בית, ואתה מוכן לשחק עם כל החסכונות שלך ושל בת זוגתך, מה נראה לך, שהחיים זה מונופול?

-אני באמת לא מצליח להבין איך אנשים מסוגלים לשחק עם הכסף שלהם, כשאין להם כלום ביד (ואל תפגע, אבל בית - זה משהו הכרחי, ובעדיפות עליונה, אלה אם כן אתה בקטע של שכירות \ הורים ל20 שנה הקרובות).

בלי קשר, אין לי את הידע הפיננסי של מק (שרוקי).

אבל אני כן יכול להגיד לך שהתחום של ההשבחת נכסים מאוד חם, אני מכיר בעל עסק אחד שהוא בתחום והוא עושה לא מעט כסף.

כל הקטע זה שיש לו את החבר'ה שלו, והעלות שיפוץ של כל נכס (גבס, צבע, אינסטלציה, כמה קישוטים - קרניזים, דק, פרגולה וכ'ו) היא מאוד נמוכה בהשוואה ליזם אחר שיקח בעלי מקצוע ייעודים.

ולכן עלות ההשבחה היא מאוד נמוכה, והוא בקלות מצליח למכור נכסים.

בהתחלה הוא עבד בצפון, והיום הוא עושה את זה בת"א, הבנאדם מגלגל מליונים.

הכל תלוי לאן אתה רוצה להגיע, כל ההתחלות קשות.

אני רק יכול להמליץ לך בחום להתרחק מבתי השקעות, בנקים, וכל מה שקשור למניות - זה הכל למעשה קזינו בסגנון אחר.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion מצחיק שאין לך בית, ואתה מוכן לשחק עם כל החסכונות שלך ושל בת זוגתך, מה נראה לך, שהחיים זה מונופול? -אני באמת לא מצליח להבין איך אנשים מסוגלים לשחק עם הכסף שלהם, כשאין להם כלום ביד (ואל תפגע, אבל בית - זה משהו הכרחי, ובעדיפות עליונה, אלה אם כן אתה בקטע של שכירות \ הורים ל20 שנה הקרובות).

מצחיק שאתה חושב שלקנות בית זה לא סוג של משחק, ושזו לא השקעה כספית כמו כל השקעה כספית אחרת שיש בה סיכויים ויש בה סיכונים. יש כמה חבר'ה בארה"ב שיכולים לספר לך על זה...
ולגבי שכירות וזה ש"בית זה דבר הכרחי" - לגור בשכירות זו אופציה לא רעה בכלל במקרים מסויימים. זה שלרוב הישראלים יש מין תפיסה הזויה כזו שלכל אחד חייב להיות בית בבעלותו, זו בעיה בישראלים ולא בשוק השכירות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion בלי קשר, אין לי את הידע הפיננסי של מק (שרוקי). אבל אני כן יכול להגיד לך שהתחום של ההשבחת נכסים מאוד חם, אני מכיר בעל עסק אחד שהוא בתחום והוא עושה לא מעט כסף. כל הקטע זה שיש לו את החבר'ה שלו, והעלות שיפוץ של כל נכס (גבס, צבע, אינסטלציה, כמה קישוטים - קרניזים, דק, פרגולה וכ'ו) היא מאוד נמוכה בהשוואה ליזם אחר שיקח בעלי מקצוע ייעודים. ולכן עלות ההשבחה היא מאוד נמוכה, והוא בקלות מצליח למכור נכסים. בהתחלה הוא עבד בצפון, והיום הוא עושה את זה בת"א, הבנאדם מגלגל מליונים.

השבחת נכסים זה תחום מעניין, אבל אני מחפש השקעה ולא קריירה.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion אני רק יכול להמליץ לך בחום להתרחק מבתי השקעות, בנקים, וכל מה שקשור למניות - זה הכל למעשה קזינו בסגנון אחר.

מדד ת"א 100 עולה ב-14% לשנה בממוצע ב-20 השנים האחרונות. כלומר, אם הוא היה קזינו, הלקוחות שלו היו יוצאים מורווחים ב-14% כל שנה. תראה לי איפה יש קזינו כזה, ואני נוסע מחר.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

דירה להשכרה, אם תמצאו דירה באיזור כרמיאל שהבעלים שלה בצרות עם כספיות תוכלו לקנות דירה במחיר נוח יותר שתיתן לכם שכר דירה נוח מאוד, השקעה לטווח ארוך.
עם כל הפיתוח של המכללה ,הרכבת, האיזור המסחרי ואיזור התעשייה באיזור זאת השקעה טובה מאוד לדעתי.
אם היית עושה את זה לפני המכללה והרכבת היית יכול לקנות 3 דירות בדירות של הבלוקים, מי שעשה את זה לפני היום מכניס לעצמו הרבה כסף כל חודש ויכול להעלות את השכר דירה ולוקחים את זה השוכרים. יש שם הרבה דרישה בגלל כל הפיתוח ושכר הדירה יכול להיות הכנסה לא רעה.


אם לא טוב לך בכרמיאל, בנשר אפשר לקנות בכסף שיש לכם בבנק בית דו קומתי שלכל קומה כבר יש כניסה משלה ולחלק לדירות קטנות ולהשכיר אותן לסטודנטים ולמרצים ושלב אחרי זה לבנות שתי קומות נוספות אחת למטה ואחת למעלה ולחלק גם אותן לדירות קטנות ליד לטכניון או אדמה בנשר בזול ולבנות כמה יחידות דיור שם ועל חדר ומטבח לוקחים 1800 ומעלה על כל יחידה קטנה שכר דירה. אם אתה רוצה המלצה באיזה שכונות ורחובות שווה לך בתקציב הזה לקנות בית דו קומתי ולעשות את זה, אני יכול לומר לך בפרטי.
חישוב של הכנסה פשוט, דירה של 90 מטר מרובע תחלק אותה ל 3 וכל דירה תכניס לך 1800 ומעלה כפול 2, תקנה שתי קומות בבית דו קומתי זה כבר 6 כפול 1800 ומעלה כל חודש.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

חשבתי על האופציות שאתה מציע, והן אכן מעניינות. עם זאת, עם כל הרעש שיש עכשיו סביב הנדל"ן, ובמיוחד כל העליהום שיש על נושא הנדל"ן להשקעה, זה קצת מפחיד. עם זאת, אני בהחלט לא פוסל את האפשרות להשקיע בנדל"ן אם יצוץ משהו מעניין.
אם תראה לי איפה אני קונה בית דו-קומתי בנשר בחצי מיליון, אני רץ לשם מחר
ולגבי חלוקת דירות - אם אני זוכר נכון, זה לא חוקי.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

ציטוט:

במקור נכתב על ידי benny.zhit חשבתי על האופציות שאתה מציע, והן אכן מעניינות. עם זאת, עם כל הרעש שיש עכשיו סביב הנדל"ן, ובמיוחד כל העליהום שיש על נושא הנדל"ן להשקעה, זה קצת מפחיד. עם זאת, אני בהחלט לא פוסל את האפשרות להשקיע בנדל"ן אם יצוץ משהו מעניין. אם תראה לי איפה אני קונה בית דו-קומתי בנשר בחצי מיליון, אני רץ לשם מחר ולגבי חלוקת דירות - אם אני זוכר נכון, זה לא חוקי.

רכישת נכס ראשון לצורך שכירות, זו חשיבה עסקית שגויה.

נכס שמניב פירות של שכירות, זה לרוב תשואה בטוחה, אבל היא לטווח רחוק מאוד (כלומר, יחלפו מספר עשורים עד שתחזיר את ההשקעה הראשונית על רכישת הנכס).

ולכן היא מאוד לא אידאלית למי שרוצה להתעשר בשלב הראשון, היא מאוד יעילה למי שכבר מחזיק בממון רב, ויכול להרשות לעצמו השקעות לטווח רחוק.

השבחת נכסים זה משהו שרץ כבר המון זמן, ו% מאוד גבוה של יזמים מצליחים לא רע בזה, סה"כ לא צריך יותר מדיי מזל.
כן צריך לדעת לזהות נכסים בעלי פוטנציאל גבוה לרווח (לאחר ההשבחה).

אני יכול לתת לך דוגמא יבשה, על נהריה:

יש לנו רחוב בשכונת רסקו (שכונה צפונית, שנחשבת להכי עמידה), ויש בה רחוב שנקרא "יצחק שדה", ברחוב הזה כל נכס (וזה לא באמת משנה אם יש וילה או בית ישן) מתומחר במליונים רבים, בסוף הרחוב יש את האחוזה של משפחת סלע - אחוזה שערכה הוא בלמעלה מ20 מליון שקל (כן... אני מדבר איתך על נהריה, לא קיסריה או סביון).

מעבר לכביש, בשכונה שקרובה אליה מאוד (קו אווירי של בערך 300 מטרים), יש את שכונת "טרומפלדור", שנחשבת לשכונת המצוקה של נהריה, הנכסים שם נמכרים במחירים מגוחכים (5 חדרים בפחות מחצי מליון), זו היא לדוגמא שכונה, שגם אם היה לי את הכסף של וורן באפט, לא הייתי זורק שם שקל.

כי לא שווה להשביח שם את הנכסים, מכיוון שגם אם תצליח לעצב את הבית הכי יפה במדינה, עדיין הוא יהיה ממוקם במיקום נוראי, ולא אטרקטיבי, ובנדל"ן זה הכל עניין של מיקום.

קיצר, אם אתה מעוניין לדעת עוד על הנושא תגיד לי (אני מחזיק ברישיון בתיווך, ואני מתעסק בהשבחת נכסים, הכיוון שלי לחיים זה רק להתרחב בתחום הזה הלאה).

אין קיצורי דרך בעולם שלנו, מי שעובד קשה, בסופו של דבר מתוגמל בהתאם, בהצלחה בכל אופן.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion רכישת נכס ראשון לצורך שכירות, זו חשיבה עסקית שגויה. נכס שמניב פירות של שכירות, זה לרוב תשואה בטוחה, אבל היא לטווח רחוק מאוד (כלומר, יחלפו מספר עשורים עד שתחזיר את ההשקעה הראשונית על רכישת הנכס).

אתה שוכח שבכל רגע נתון יש לך עדין את הנכס שלך, ואתה יכול למכור אותו.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion ולכן היא מאוד לא אידאלית למי שרוצה להתעשר בשלב הראשון, היא מאוד יעילה למי שכבר מחזיק בממון רב, ויכול להרשות לעצמו השקעות לטווח רחוק.

אני לא מחפש להתעשר. אני מחפש השקעה יחסית סולידית, שבמקרה הטוב תישאף להכות את המדד. אם הייתי מחפש להתעשר הייתי לוקח את כל הכסף ורץ לקנות אופציות. יש סיכוי טוב שהייתי נשאר בלי כלום, אבל זו הדרך הכי טובה שאני מכיר להתעשר מהר.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion השבחת נכסים זה משהו שרץ כבר המון זמן, ו% מאוד גבוה של יזמים מצליחים לא רע בזה, סה"כ לא צריך יותר מדיי מזל. כן צריך לדעת לזהות נכסים בעלי פוטנציאל גבוה לרווח (לאחר ההשבחה). אני יכול לתת לך דוגמא יבשה, על נהריה: יש לנו רחוב בשכונת רסקו (שכונה צפונית, שנחשבת להכי עמידה), ויש בה רחוב שנקרא "יצחק שדה", ברחוב הזה כל נכס (וזה לא באמת משנה אם יש וילה או בית ישן) מתומחר במליונים רבים, בסוף הרחוב יש את האחוזה של משפחת סלע - אחוזה שערכה הוא בלמעלה מ20 מליון שקל (כן... אני מדבר איתך על נהריה, לא קיסריה או סביון). מעבר לכביש, בשכונה שקרובה אליה מאוד (קו אווירי של בערך 300 מטרים), יש את שכונת "טרומפלדור", שנחשבת לשכונת המצוקה של נהריה, הנכסים שם נמכרים במחירים מגוחכים (5 חדרים בפחות מחצי מליון), זו היא לדוגמא שכונה, שגם אם היה לי את הכסף של וורן באפט, לא הייתי זורק שם שקל. כי לא שווה להשביח שם את הנכסים, מכיוון שגם אם תצליח לעצב את הבית הכי יפה במדינה, עדיין הוא יהיה ממוקם במיקום נוראי, ולא אטרקטיבי, ובנדל"ן זה הכל עניין של מיקום. קיצר, אם אתה מעוניין לדעת עוד על הנושא תגיד לי (אני מחזיק ברישיון בתיווך, ואני מתעסק בהשבחת נכסים, הכיוון שלי לחיים זה רק להתרחב בתחום הזה הלאה). אין קיצורי דרך בעולם שלנו, מי שעובד קשה, בסופו של דבר מתוגמל בהתאם, בהצלחה בכל אופן.

כמו שכבר אמרתי - השבחת נכסים זו לא רק השקעהף אלא גם עבודה. אתה צריך לחפש נכס מתאים, לנהל מו"מ לרכישה, להחליט מה אתה רוצה לשפץ, לחפש בעלי מקצוע ולנהל מולם מו"מ, לפקח על ביצוע העבודות, ובסוף לחפש קונה לנכס. אני בטוח שמי שעובד בזה ויודע מה הוא עושה יכול לעשות אחלה כסף, אבל אני לא מחפש עבודה חדשה. אני מחפש מקום לשים בו את הכסף ולקבל תשואה.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

אתה טועה אם הוא יצליח לקנות בנשר איפה שאמרתי בית דו קומתי ואולי אפילו לבנות קומה נוספת אחרי כמה שנים או אחרי הרכישה או לרכוש בית בכרמיאל, השכירות לא תהפוך אותו ואת האישה שלו לעשירים אך תכניס להם סכום יפה כל חודש בגלל המיקום של כל מה שיש מסביב.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

הבתים המדוברים יש שמוכרים אותם ב 200 אלף (היעד שלך) ויש אותם בתים שמוכרים ב 480 אלף (לא היעד שלך), והיעד שלך הוא 200-250 לבית ויש לך בית דו קומתי ב 500 אלף והשאלה כמה הבעלים רוצים למכור את אותם בתים וכמה סוחרים טובים אתה ואישתך או מי שידבר בשם שלכם עם הבעלים של הדירות.
אם לא ימכרו לך את הקומה העליונה, אתה יכול לרכוש את הקומה התחתונה בלבד במידה והבעלים של הקומה העליונה לא מוכר או עד שהוא ימכור, כי אתה יכול לבנות בקומה התחתונה קומה מתחת נוספת ולהשכיר את שתי הקומות.

לגבי השכירות הרבה בתים באותן שכונות נרכשים בשביל שכירות או שהבעלים רוכש בית אחר במקום אחר וגר בבית החדש, אך מגדיל את הבית הישן שלו כולל קומה נוספת בשביל שכירות.

זה יכול להכניס לכם הכנסה יפה מאוד כל חודש, אם יש לכם שתי קומות גם כדירות לא מפוצלות.

יש בנשר דירות שהן מפוצלות לחדרון,מטבח ומקלחת וזה מוצהר בתוכניות עד כמה שאני יודע.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

ציטוט:

במקור נכתב על ידי linuxsboot הבתים המדוברים יש שמוכרים אותם ב 200 אלף (היעד שלך) ויש אותם בתים שמוכרים ב 480 אלף (לא היעד שלך), והיעד שלך הוא 200-250 לבית ויש לך בית דו קומתי ב 500 אלף

איפה כל הדירות האלה?!
ב-500K אתה קונה בנששר דירה קטנה באזור לא אטרקטיבי במיוחד.
ב-200K אתה קונה גם דירה קטנה באזור לא אטרקטיבי, אבל בעזה ולא בנשר.
אם תראה לי מודעה של דירה בנשר ב-200K, ועוד כזו שאפשר להשכיר לסטונטים, אני הולך מחר לחתום על חוזה.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

בתים שנמצאים ליד הטכניון או קצת יותר רחוקים עם קווים ישירים לטכניון/אונברסיטה בנשר מהבוקר עד ערב, זה היעד שלך.
יש שכונות יותר ישנות ומוכרים שם בתים גם ב 200 אלף ואם תחפש חלק מהבתים במצב יותר מטוב וכדוגמא בשכונה כמו תל חנן יש שכר דירות של 1800 ש"ח על חדרון קטן, מטבח ומקלחת בדירה של 200 אלף שקל.

כיצד חלק עולה 200 אלף וחלק עולה 480 אלף? ההסבר הוא שיש אנשים שרוצים פשוט למכור את הבתים וזהו בלי לחפש קונים שיתנו את ערך השוק וחלק מאותם בתים במצב טוב מאוד וזה הפסד של אותם בעלי בתים בלבד ורווח של כל הרוכשים למטרות של מגורים או שכירות.
אישרו גם תוכניות של פינוי בינוי של בתים ישנים באחת השכונות ככה שיש סיכוי שערך הנכסים מסביב יעלה יותר מהערך שלהם היום עקב אותו הסכם בעתיד.

אם המטרה שלך בגדול היא נכס שלא עולה הרבה בשביל שכירות לסטודנטים/מרצים, נשר יכולה להיות מה שאתה מחפש בגדול וכרמיאל כנ"ל.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

אני חוזר ואומר - אם תראה לי דירה בנשר ב-200K אני הולך עכשיו וקונה אותה.
אין דירות כאלה.
מבין כל הדירות שמפורסמות למכירה בנשר ביד2 הזולה ביותר עולה 340K (דירת 2 חדרים רחוקה מהכל), והבאות אחריה כבר עולות מעל 400K.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

לידע כללי: קראתי כתבה שאומרת שהמחירים ביד2 אינם מדד אמין. זה לוח חינמי ולכן המפרסמים לא מתקננים מחירים. בפועל הדירות נמכרות במחירים נמוכים משמעותית ממה שמפורסם שם. בלוחות בתשלום כמו winwin המחירים יותר קרובים למחיר המכירה. מהמדגם הלא מייצג, שעשיתי כשחיפשתי דירה להשכרה, התרשמתי שזה נכון.

אני מנקודת מבט חובבנית- כנראה לא הייתי משקיע סכום גדול אבל חד"פ שיש לי בנדל"ן להשכרה.

יעברו שנים רבות עד שההשקעה תחזיר את עצמה. בהקשר כזה כנראה שעדיף להפנות את הכסף לבית השקעות.

"בטבע הסוס הוא בלונדינית מטומטמת. גם טיפש וגם בעל נורמות מיניות מופקרות.אי לכך, אני גאה להיות חמור."

אראל סג"ל


ותודה לדורון

יש לך חצי מליון נזיל .. אפשר לדעת בכמה יכולתך להגדיל אותו בחודש ?
ואם לקנות בית לדעתי ללכת על 2 דירות כאשר השכירות של האחת תכסה את המשכנתא בקירוב לפחות.

זכויות ל- RedBlossom

ציטוט:

במקור נכתב על ידי mikiller יש לך חצי מליון נזיל .. אפשר לדעת בכמה יכולתך להגדיל אותו בחודש ?

אני מעריך שבסביבות ה-8K בחודש.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

אני הייתי מבטיח לי פנסיה והשלמת הכנסה לכל החיים הולך על 2 דירות כאשר הדירה השניה מכסה כמעט את כל המשכנתא .

ואחר כך החיסכונות שלך שאתה צובר בקצב מהיר מאוד תוכל לעלות את הסיכון שאתה לוקח ... כרגע להמר על החסכונות היחידים שלך ושל אישתך לא אחראי לדעתי.

זכויות ל- RedBlossom

השקעה בדירה היא הימור לא פחות מהשקעה באיגרות חוב בדירוג גבוה וממשלתיות מקומיות.

דיבידנד כל חודש 0.1 סנט למניה.
שודרגה לא מוזמן ע"י אחד האנליסטים ממכירה להחזקה....דיבידנד כל חודש.
הטכני נראה טוב(תבנית ראש וכתפיים הפוכים)
בהצלחה, בלי המלצה כמובן, אינני יועץ השקעות.

באופן כללי תתחיל להכנס לתחום המניות, עם אחוזי תשואה גבוהים ודירוג אנליסטי טוב, עם צפי לעתיד ורוד.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

כדאי לך להשתמש בסכום הזה כהון עצמי לקניית דירה באזור טוב. תחשוב על זה ככה שאם תשלם את המשכנתא יותר מהר, תוכל בעתיד להשכיר את הדירה ולהוריש אותה לילדים שלך בלי שום התחייבות( כמובן אחרי 120 בבריאות טובה). נכון שאתה לא רואה בכך הכרח, אבל הרבה זוגות צעירים היו בתנאים שלכם נוקטים בצעד שכזה.

אתה מחפש להנות משתי העולמות. להשקיע במשהו שהוא לא מניות וגם לא להתעסק בזה יותר מידי. אם אתה מחפש רק לראות את הכסף עושה כסף, תשקיע במניות דרך בית השקעות. רוב ההשקעות האחרות דורשות תשומת לב רבה יותר. בכל אפיק השקעה שתרצה להשקיע בו בלי יותר מידי להתעסק בזה לבזבז, תצטרך מישהו\י שיתפעל זאת עבורך. אם תמצא אפיק השקעה שבאמת לא דורש כמעט התעסקות, שתף אותנו גם. אני מציין שגם במניות אפשר לסחור בצורה עצמאית, ואם קוראים נכון את התנהלות השוק, אפשר להביא תשואות יפות.

העצה שלי לך, רכוש דירה טובה באזור טוב כי אתה לא יודע מה יהיה מחר.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי TIMON the mongoose כדאי לך להשתמש בסכום הזה כהון עצמי לקניית דירה באזור טוב. תחשוב על זה ככה שאם תשלם את המשכנתא יותר מהר, תוכל בעתיד להשכיר את הדירה ולהוריש אותה לילדים שלך בלי שום התחייבות( כמובן אחרי 120 בבריאות טובה). נכון שאתה לא רואה בכך הכרח, אבל הרבה זוגות צעירים היו בתנאים שלכם נוקטים בצעד שכזה. אתה מחפש להנות משתי העולמות. להשקיע במשהו שהוא לא מניות וגם לא להתעסק בזה יותר מידי. אם אתה מחפש רק לראות את הכסף עושה כסף, תשקיע במניות דרך בית השקעות. רוב ההשקעות האחרות דורשות תשומת לב רבה יותר. בכל אפיק השקעה שתרצה להשקיע בו בלי יותר מידי להתעסק בזה לבזבז, תצטרך מישהו\י שיתפעל זאת עבורך. אם תמצא אפיק השקעה שבאמת לא דורש כמעט התעסקות, שתף אותנו גם. אני מציין שגם במניות אפשר לסחור בצורה עצמאית, ואם קוראים נכון את התנהלות השוק, אפשר להביא תשואות יפות. העצה שלי לך, רכוש דירה טובה באזור טוב כי אתה לא יודע מה יהיה מחר.

גם לא בפריפריה.

מה שהוא כן יכול לעשות זה לקחת משכנתא עם תנאי החזר נוחים, לבנות \ לשפץ נכס קיים, ולעשות יחידה נפרדת להשכרה (מה שהמון עושים), עם הכסף של השכירות הוא יוכל לשלם חלק ניכר של המשכנתא (אם לא את כולה).

יש כאלה שעושים את זה עם 2 יחידות דיור בצדדים, והם מצליחים בקלות לקבל את ה7-8 אלף כל חודש, מה שמאפשר להם גם לכסות את המשכנתא, וגם להרוויח כסף.

זו החשיבה הכלכלית הכי נבונה לטווח רחוק.

וכמו שאמרתי מקודם - צריך להתרחק מבתי השקעות, תראו לדוגמא את "לילה כלכלי", יש שם את "המומחים" הכי גדולים בארץ, מנהלי בתי ההשקעות המובילים, והם עושים משחק של הימור מניות, וכמעט כל פעם "הקוף" (דמות פיקטיבית) לוקח, או גולש מהבית.

זה רק מוכיח שהכל בולשיט, אין שום דבר בטוח במניות.

אם הייתה נוסחא למניה בטוחה, כולם היו עשירים בעולם.

גם לא בנדל"ן, בועת המשכנתאות פורחת לה בארץ, לא צריך להסביר מה קרה ב-2009....
שום דבר לא בטוח, אבל זה ממש לא נכון להגיד שאי אפשר להרוויח מהבורסה, פשוט ללמוד לנתח דוחות כספיים(פונמנטלי), ללמוד גרפים(טכני), ולהתחיל לעבוד, יש כאלו שהרוויחו הרבה כסף מזה, בכל מצב, בלונג ובשורט.

מי שחושב שהבורסה זה הימורים כמו בקזינו, זה ממש לא נכון, זה נכון אך ורק למניות ביו ונפט.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי kkr3 גם לא בנדל"ן, בועת המשכנתאות פורחת לה בארץ, לא צריך להסביר מה קרה ב-2009.... שום דבר לא בטוח, אבל זה ממש לא נכון להגיד שאי אפשר להרוויח מהבורסה, פשוט ללמוד לנתח דוחות כספיים(פונמנטלי), ללמוד גרפים(טכני), ולהתחיל לעבוד, יש כאלו שהרוויחו הרבה כסף מזה, בכל מצב, בלונג ובשורט. מי שחושב שהבורסה זה הימורים כמו בקזינו, זה ממש לא נכון, זה נכון אך ורק למניות ביו ונפט.

ערך המקרקעין במדינת ישראל נמצא רק במגמת עליה בעשורים האחרונים, מה שאומר שמי שרכש נכסים בעשור הקודם, רק הרוויח (קנה אז בX והיום זה פי מספר אחוזים יותר - וזה הממוצע הארצי).

אם אנחנו עושים לזה אנלוגיה לבורסה, אתה מסכים איתי שההשקעה בנדל"ן היא הרבה יותר בטוחה מאשר השקעה בבורסה?

-אני כן מסכים איתך שבבורסה ניתן להתעשר בצורה מהירה יותר, אבל הסיכוי לכישלון הוא לדעתי גבוה באותה מידה.

מנגד אין כל כך הרבה מקרים על אנשים פרטים (לא מדבר על כרישי נדל"ן) שהפסידו כספים בכך שרכשו נכסים \ קרקעות בשנים האחרונות.

מקווה שהבנת את הנקודה שלי.

בארה"ב בשנת 2009 המון (!) אנשים הפסידו כסף שהשקיעו בנדל"ן.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

בגלל שאנשים לא יכלו להחזיר משכנתא,
אני לא רוצה ליהיות חוזה אפוקליפסות,
אבל:
א) יש קשר ישיר בין הבורסה לנדל"ן, ברגע שחלילה הבורסה צונחת, הנדל"ן יצנח בהתאם, ולהפך.
ב)בישראל 2013, אני שומע כבר מלא "מחזור משכנתא", לי זה מריח לא טוב הדבר הזה אישית.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

אני איתך.
עם זאת אני חושב שהנפילה של הנדל"ן תבוא דווקא מכיוון הממשלה, עם הפשרת קרקעות מאסיבית או רגולציה קיצונית למניעת רכישות נדל"ן להשקעה. בסופו של יום, אני מאמין שהנדל"ן בישראל חייב לרדת ולו רק מהסיבה שכבר אין לו לאן לעלות. אנשים פשוט לא יקנו דירות שעולות 200 משכורות ממוצעות.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

חייב לרדת- ריאלית. אין שום סיבה שהנדל"ן לא יקפא במקומו, ורק עליית המדד תשחוק את ערך הדירות.
סביבת ריבית נמוכה מגדילה אף היא את כוח הקנייה של רוכשי הדירות. ללא עלייה מסיבית בריבית, המצב לא ישתנה הרבה.

עם מנהל מקרקעי ישראל, אין סיכוי להפשרת קרקעות בקלות כזאת, יש אינטרסים של המדינה, לא להפשיר קרקעות, הפשרת קרקעות=ירידה במחירים=פחות מיסים.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

לגבי א'- ב-2008 הבורסה התרסקה והנדל"ן פה רק הולך ועולה. למעשה, בגלל שבישראל הנדל"ן הפך לתחליף השקעה לבורסה, הקשר כרגע הוא הפוך.

הקורולציה מחייבת, יש קשר ישיר בין שווי שוק הבנקים, שנקבע ע"י הבורסה, לבין מצב הנדלן.
שווי שוק נמוך של בנק מביא לירידה בדירוג הבנק=לפחות נתינת משכנתאות, בגלל חוסר בטחונות מצד גורמי חוץ.
באופן עקיף, ירידה בבורסות בעולם מביאה לקיצוצים בעבודה=פחות הוצאות, פחות לקיחת משכנתאות

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

איזו קורלציה?
הנלד,ן בישראל היה קפוא מאמצע שנות ה-90, בעוד הבורסה התפוצצה למעלה, למרות הנפילה ב-2000. הנדל"ן בישראל עלה כשהבורסה נפלה, והמשיך לעלות גם כשהיא עלתה. אני לא רואה קולציה, לפחות ב-20 שנה האחרונות.

שווי שוק נמוך של בנק שאינו קשור לסך ההון העצמי שלו לא ישפיע על נתינת משכנתאות. הבנק יכול להיסחר מתחת להון העצמי בגלל תחושה כללית בציבור.

אל תשכח את הריבית. ריבית ריאלית שלילית כמו שיש פה היא דלק לנדל"ן. לכן אתה לא רואה את הקורלציה.

כלומר חוסר ביטחונות=פחות נתינת משכנתא.

את משבר 2008, הצלחנו לעבור ב"ה, לא הרבה יודעים את זה, כך שזו לא ראיה לדעתי.

וכן יש קשר בין הנדל"ן למניות, קשר ישיר ועקיף כפי שהסברתי בבטחונות הבנק.
אני אתן דוגמא, למשל, בנק הפועלים נותן משכנתא, בשביל זה הוא לוקח הלוואה מבנק חוץ בהיקפי ענק כך שזה מאוד משתלם לו....אבל דא עקא, לבנק הפועלים אין מספיק בטחונות(מניות לא שוות כלום, ערך הדירות לא שווה כפי שהוא באמת, בגלל חוסר ביקוש), כל זה ציור אפוקליפטי במקרה של נפילה בבורסה.
ולא במקרה כשמשתחררים נתונים טובים עכשיו בנדל"I בארה"ב שמשתקם, הנאסד"ק בשיאי עולם.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי kkr3 כלומר חוסר ביטחונות=פחות נתינת משכנתא.

הקטע הכי מצחיק, זה שאנשים מדברים על פיצוץ בועת הנדל"ן כבר שנים, ועדיין...
זה לא משהו שבכלל נראה באופק, ישראל רחוקה שנות אור מתרחיש דומה למה שקרה בארה"ב - מהסיבה הפשוטה - הבנקים בישראל לא פראיירים, אתה צריך הון עצמי + ערבים, על מנת לקבל משכנתא, בארה"ב זה לא היה קיים.

ההיצע בישראל הוא מאוד מוגבל, והביקוש רב - אז איך איך שוק הנדל"ן יכול להתמוטט במצב כזה?

ושומעים בלי סוף שידורים ברדיו על מחזור משכנתא, ולא סתם בנק ישראל הגביל עכשיו את לקיחת המשכנתא.
יש פה בועה! אני מכיר הרבה אנשים שמשלמים קנסות על פיגור במשכנתא.....זה ממש לא פשוט!

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי kkr3 ושומעים בלי סוף שידורים ברדיו על מחזור משכנתא, ולא סתם בנק ישראל הגביל עכשיו את לקיחת המשכנתא. יש פה בועה! אני מכיר הרבה אנשים שמשלמים קנסות על פיגור במשכנתא.....זה ממש לא פשוט!

אוקיי, אז במקרה הקיצוני ביותר (אי יכולת החזרת משכנתא) הבנק פשוט יחייב את הערבים, ובמקביל יכניס לכונס נכסים את הנכסים של בעלי החוב (משהו שקורה מדיי שנה לאלפי אנשים, כבר עשורים שלמים).

-עדיין מרבית האוכלוסיה מצליחה לעמוד בתשלומי המשכנתא, אשמח אם תציג נתון מוכח שלא תומך בזה.

הוא זה שחושש לבועה, ומטיל הגבלים בלי סוף.

ומה שאתה מתאר לגבי ערבים, זה בדיוק מה שקרה ב-2008, אתה מתאר פה 1 ל-1, אנשים לקחו בלי סוף משכנתאות, עם ערבים, לא יכלו להחזיר, וגם הערבים לא יכלו, וכמו כדור שלג לאט לאט הבנקים התחילו להפסיד את התחתונים, ופשטו רגל.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

לא יודע כמה "שנים" מדברים על זה, הרי הבועה עצמה בת בקושי 6.
זה נראה באופק בהחלט, אם הריבית תעלה. ברגע שהיא תעלה, דירות רבות ייזרקו לשוק בשל אי יכולת לעמוד בתשלומים, ואז המחיר יירד, כי כמובן יהיה היצף. השאלה היא מתי זה יקרה. כל עוד הריבית בעולם נמוכה, לא ניתן להעלות ריבית פה כי שחקני קרי טרייד יתעלקו על השקל, יחזקו אותו, ועל הדרך יפגעו בייצוא. אבל, אם הריבית תביא סופסוף לאינפלציה, לא יהיה מנוס מהעלאת הריבית. ואז אתה תראה איך התרחיש הזה קורה. ולא רלוונטי שיש הגבלת מינוף, או ריקורס על ההלוואה, או ערבים. אנשים יתחילו לזרוק דירות לשוק כי הם ירצו לנצל את העליות האחרונות למכירת הדירה והחזר כל ההלוואה. זאת תגובת שרשרת שתביא למחירי הדירות לרדת.

ולמה? כי אם לקחת הון עצמי של חצי מיליון וקנית דירה במיליון וחצי עם משכנתא של מיליון, אז כל עוד מחיר הדירה נשאר מעל מיליון שווה לך למכור כדי לא להיות חייב לבנק כסף. כמובן שיהיה לך הפסד הון. לכן, אם התשלום החודשי שצמוד לפריים עולה פתאום ואתה לא יכול לעמוד בו, אתה תרצה למכור את הדירה שלך, כמה שיותר מהר, נכון? אבל אם יש עוד אלפים כמוך? המחיר יתחיל לרדת לכיווון המיליון. והנה ירידת מחירים.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac לא יודע כמה "שנים" מדברים על זה, הרי הבועה עצמה בת בקושי 6. זה נראה באופק בהחלט, אם הריבית תעלה. ברגע שהיא תעלה, דירות רבות ייזרקו לשוק בשל אי יכולת לעמוד בתשלומים, ואז המחיר יירד, כי כמובן יהיה היצף. השאלה היא מתי זה יקרה. כל עוד הריבית בעולם נמוכה, לא ניתן להעלות ריבית פה כי שחקני קרי טרייד יתעלקו על השקל, יחזקו אותו, ועל הדרך יפגעו בייצוא. אבל, אם הריבית תביא סופסוף לאינפלציה, לא יהיה מנוס מהעלאת הריבית. ואז אתה תראה איך התרחיש הזה קורה. ולא רלוונטי שיש הגבלת מינוף, או ריקורס על ההלוואה, או ערבים. אנשים יתחילו לזרוק דירות לשוק כי הם ירצו לנצל את העליות האחרונות למכירת הדירה והחזר כל ההלוואה. זאת תגובת שרשרת שתביא למחירי הדירות לרדת. ולמה? כי אם לקחת הון עצמי של חצי מיליון וקנית דירה במיליון וחצי עם משכנתא של מיליון, אז כל עוד מחיר הדירה נשאר מעל מיליון שווה לך למכור כדי לא להיות חייב לבנק כסף. כמובן שיהיה לך הפסד הון. לכן, אם התשלום החודשי שצמוד לפריים עולה פתאום ואתה לא יכול לעמוד בו, אתה תרצה למכור את הדירה שלך, כמה שיותר מהר, נכון? אבל אם יש עוד אלפים כמוך? המחיר יתחיל לרדת לכיווון המיליון. והנה ירידת מחירים.

אוקיי,
לכל דבר יש סיכון, מהי לדעתך האלטרנטיבה הטובה ביותר?

אתה מסכים איתי ששוק ההון הוא הרבה יותר בלתי ניתן לחיזוי מאשר שוק הנדל"ן?

אם מחר מתפוצצת פצצה מלוכלכת בלב ניו-יורק, הראשונים שיפגעו הם בעלי המניות (לבורסה יש נטיה לצנוח בעת משבר עולמי), בעוד שרוב הסיכויים שהדל"ן בארץ דיי ישמור על ערכו.

אני מסכים איתך שבתרחיש סופר קיצוני, כמו מלחמת עולם, כולם למעשה מפסידים.

אני יכול להסכים שהוא תנודתי יותר, לא יותר מזה.
אני יכול להדגים לך על מלחמת לבנון ב-2006, הבורסה ירדה פלאים כמה ימים, ואז חזרה לסורה- עליות כרגיל. מכיוון שמדובר בנכסים נזילים יותר (הרי אתה יכול למכור ולקנות בלחיצת כפתור, בניגוד לדירה) יש תגובות חדות יותר. אבל אם ניזכר שהבחור למעלה רצה השקעה לכמה שנים, הסעיף הזה לא רלוונטי.

אתה מדבר על הנפקת שטרי הון וכדומה? אני לא מכיר שבודקים את שווי השוק של הבנק כשרוצים להחליט האם להשתתף בהנפקה. בדר"כ גם מסתכלים על השווי הכלכלי שהאנליסטים נותנים למנהלי ההשקעות. מי שנותן חוב בדר"כ בודק יכולת החזר ותזרים חזוי קדימה, לא שווי שוק.

מה שמשפיע על נתינת המשכנתאות הוא ההכרח לרתק הון, כל פעם לפי הוראות של המפקח על הבנקים, בדר"כ כדי להתאים לכללי רגולציה בינ,ל כמו באזל.
שוב- גם אם הבנקים שוב יירדו ב-50% כמו ב-2008, אבל לא בגלל הפסדי עתק אלא בגלל בריחה סתמית מהבורסה, לא תהא השפעה. אם הבנקים יתחילו להפסיד על ימין ועל שמאל, אז באמת תהיה להם בעיה, אבל לא בכלל שווי השוק אלא בגלל קיטון בהון העצמי. שווי השוק ישקף את זה, אבל הוא רק סימפטום, לא גורם.

לl לבנק שלך תבקש הלוואה, ותגיד לו שאתה שם בפקדון כמות מניות ששוה לסכום הלוואה, אתה תקבל הלוואה בשמחה.

דוגמא לנושא שלו הינה מניית אי די בי, שכרגע שווה 0, לכן אף אחד לא ילווה לה היום כלום.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

אל תשווה חברות אחזקה לחברה תזרימית כמו בנק. חברות אחזקה לא מייצרות מזומן.

גם מניות שמניבות 12% תשואה כמו שציינתי לעיל וקיבלו דירוג UPGRADE, יפלו, והצפי שלהם יהיה רע מאוד, למה? כי כל השוק רע! ולא מן הנמנע ואף בטוח שבדוח הבא של החברה תראה הפסדים.
יש קשר בין מצב הבורסה לכל תחום כלכלי כלשהו בעולם.
ב-2009 היו פיטורים המוניים, אנשים לא קנו כל כך הרבה, היו חברות ענק שפשטו רגל, על אף שחודש לפני כן היהי להם 18-10% תשואה.
הכל היה בלון נפוח, כמו שאגב יש היום בשוק המניות כשהפד ממשיך להדפיס כסף, דולר 1=2 דולר וכן הלאה.
אותו הדבר בנדל"ן, הכל נראה טוב ויפה, כולם משלמים על הדף, אבל בסופו של דבר הכל רקוב-אנשים ממחזרים משכנתא, מקבלים קנסות וכו', ובסופו של דבר הבק סובל.

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

אבל לזה התכוונתי, שיש לו סכום התחלתי שיעזור לו לקחת משכנתא נוחה.

שים לב שלא אמרתי לו שילך על זה. אמרתי לו שזה אפיק השקעה שבו אתה משקיע כסף ומחכה לראות מה קורה כל כמה זמן אם אתה נותן לבית השקעות לנהל לך את הכסף כמו שקורה עם הפנסיה. חוץ מכך שיש מסלולים שונים וכו'. הדגש הוא שאי אפשר להנות משתי העולמות.

אתה חושב על רווח עכשיו טימון, אבל רווח עכשיו לא תמיד יותר טוב.

will you marry me nesli barda? Operating system: Linux The day Microsoft & apple makes a product that does not suck will be the day they start making vacuum cleaners. say no to Apple&Facebook&MS&Samsung IL&Nokia&Hot&Yes,but say yes to Google

אע? עם חצי מיליון הוא יכול לקנות דירה של מיליון מבלי להתמנף יותר מדי, ועד מיליון וחצי אם הוא נועז.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי TIMON the mongoose כדאי לך להשתמש בסכום הזה כהון עצמי לקניית דירה באזור טוב. תחשוב על זה ככה שאם תשלם את המשכנתא יותר מהר, תוכל בעתיד להשכיר את הדירה ולהוריש אותה לילדים שלך בלי שום התחייבות( כמובן אחרי 120 בבריאות טובה). נכון שאתה לא רואה בכך הכרח, אבל הרבה זוגות צעירים היו בתנאים שלכם נוקטים בצעד שכזה.

הרבה זוגות צעירים עושים דברים לא חכמים. אני לא חושב שבגיל 28 כשאין לי בכלל ילדים אני כבר צריך להתחיל לחשוב על הירושה שלי. כמו שכבר ציינתי פה, שוק הנדל"ן, ובמיוחד הנדל"ן להשקעה נמצא כרגע במקום בעייתי, ונראה לי שאני מעדיף לחכות בחוץ ולראות לאן זה יתפתח. אם תיפול לפתחי הזדמנות אטרקטיבית במיוחד, אני לא אפסול אותה, אבל לא אלך לחפש להשקיע בנדל"ן באופן אקטיבי.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי TIMON the mongoose אתה מחפש להנות משתי העולמות. להשקיע במשהו שהוא לא מניות וגם לא להתעסק בזה יותר מידי.

איפה אמרתי שאני לא רוצה להשקיע במניות?!

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

ציטוט:

י מן הסתם לא מחפש פה המלצות למניות ספציפיות או משהו כזה, אלא רעיונות כללים לאפיקים שיכולים להיות רלוונטיים להשקעה של סכום שכזה, ולדרכים לגשת לסוגיה בצורה חכמה.

מפה הנחתי שאתה מחפש תחום אחר. אם טעיתי אז לא משנה.

התכוונתי שאני לא מחפש שיתנו לי שם של מניה ספציפית כזו או אחרת.

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

טוב, אני מקפיץ את האשכול הזה כי קיבלתי המלצה לנהל תיק השקעות ביו-בנק.
מכיוון שהפנו אותי לאחד הבכירים בבנק דרך חבר שלי שהוא קרוב של בכיר אחר, הבטיחו לי תנאים מועדפים בכל הקשור לדמי ניהול תיק ההשקעות. עוד יתרון שלהם הוא שאינם מנהלים קרנות נאמנות ואינם משקיעים בהן, וכך נמנע ניגוד אינטרסים.
האם למישהו יש ניסיון איתם? לא הצלחתי למצוא ברשת כמעט שום דבר, למרות שנראה שמדובר בגוף די גדול...

Vi Veri Veniversum Vivus Vici

מה זה אומר מועדפים? בדקת ביחס לבתי השקעות אחרים?
כמו כן- מוזר לי שהם לא משקיעים בקרנות, קרנות הן פיתרון טוב במקרים לא מעטים.