אני זוכר שלפני שנתיים המחירים כבר עלו באופן משמעותי לעומת זמן לא ארוך לפני כן, ושבאותה תקופה דיברו על כך שהמחירים מאוד גבוהים ושהם אמורים לרדת. מאז המחירים דווקא עלו בהרבה.
ושוב אני שומע שלא כדאי לקנות דירות כעת כי המחירים על סף ירידה...

מישהו יודע (כמובן שאי אפשר לדעת באמת, אבל הערכה מבוססת) מה קורה? מה הצפי?

מחירי הנדל"ן כרגע בירידה ... עדיף לך לחכות שהם יגיעו לשיא שלהם ורק אז לקנות ...

בתל אביב (לדוגמה) אין ירידת מחירים. אמנם המחירים לא עולים, אך הם נשארו מאוד גבוהים.
ירידת מחירים וספקולציות יש רק בעיתונים הכלכליים.. בינתיים

looopy

מתישהו נרשמתי לאיזה אתר של נדל"ן... לא זוכר איך ולמה... (בטח כשחיפשתי...)

בקיצור אני כבר איזה שנתיים כל הזמן מקבל ממנו פרסומות על כך שבדיוק הכי כדאי עכשיו לרכוש נכס...

השאלה האם אין איזה גבול שכבר לא יהיה אפשר יותר גבוה ממנו, או שכל עוד הביקוש גדול מההיצע (וזה המצב) המחירים רק יעלו...(איפה שאני, ליד ירושלים, לפני כ5 שנים דירת 3 חדרים בפרוייקט חדש עלתה 500,000 ש"ח בערך, היום מוכרים ב950,000...)

אם אתה מחפש לקנות, אז אני יכול לתת לך "טיפים" מתוך השוק עצמו ולא מתוך העיתונות, אבל אני אזדקק ליותר אינפורמציה ממך.
לשאלתך לגבי הצפי, אז הכתבות בנושא הנדל"ן, הן כמעט כולן כתבות של כתבי חצר, כתבים מטעם ושל גורמים אינטרסנטים..
להערכתי, גם אם תהיה ירידה מה, היא לא תהיה אקוטית.
אם מדובר באיזורים "זולים" יחסית, אז אין מה לצפות לירידה, כי במילא המחירים נמוכים באותם איזורים..
אם מדובר באיזור כמו תל אביב, (לדוגמה) גם אם תהיה ירידה, היא לא תהיה כה משמעותית, מאחר שתל אביב היא עיר קטנה וחוץ מהדרום (תחנה מרכזית וכד') או אולי ליבש את הים.. אין יותר מקום להתרחבות נדל"ן.
פשוט אין איפה לבנות בתל אביב ומאחר והעיר היא "אבן שואבת" בשל הים, בתי התיאטראות והקולנוע, מסעדות וברים, דיסקוטקים ובתי קפה, הייטק, אוניברסיטה, חנויות, משרדים ושאר "קרחנות" וירקות, הרי שתמיד תספק ענין ועבודה, כך שהמחירים לא ממש ירדו ואולי אף יעלו..
[שוב דוגמה תל אביבית: השכירויות בת"א מעכשיו עד אוקטובר - אש! (2 חדרים כ-45מ"ר בבנין ישן = 4500ש"ח..) אותם 2 חדרים למכירה = 1.4 מיליון ש"ח]

looopy

אני חושב על כרמיאל מאחר ושם יש לי קרובי משפחה, כך שאני לא מגיע למקום שאין לי שום יד ורגל שם. (מבחינת הכרה של השוק וכו')

אבל אני חושב שם בשביל לקנות ולהשכיר - לא לגור.
איפה שאני גר אני לא יכול לקנות כרגע - המחירים פשוט גבוהים מדי.. (למרות שניחמת אותי בדבריך על ת"א, המצב שם הרבה יותר גרוע..)

אז אתה מחפש דירה להשקעה.
לעניות דעתי, אתה צריך לקנות דירה/בית היכן שמשתלם ללא קשר למשפחה.. כמובן ע"פ היכולות הכספיות שלך.
לצורך הענין נשתמש במילה תשואה (שנתית)
אתה צריך לחפש נכס זול באיזור כלשהו, כאשר אתה יודע, (לאחר שבדקת) שהשכרתו תניב לך תשואה שנתית גבוהה יחסית למחיר שקנית אותו.
תשואה בת"א (נכון להיום) עומדת על כ-3% בשנה.
ישנם לא מעט מקומות במדינה שהתשואה השנתית תהיה הרבה יותר גבוהה, משהו בסדר גודל של כ-6% - 8%
צריך כמובן לקחת בחשבון עוד פרמטרים כמו:
מי יהיו השוכרים, האם יש תכנית פיתוח של המועצה/עיר שתעלה את ערך הנכס בעתיד הנראה לעין, או האם יהיה לך למי למכור את הנכס ברגע שתרצה למכור אותו לטובת רעיון טוב יותר?

looopy

ההעדפה שלי בכרמיאל היא, כמו שאמרתי, בגלל שיש לי שם אנשים שיכולים להגיד לי על מצב השוק.

איך אני יכול לדעת שאיזור פלוני בעיקר פלונית במגמת עליה ויעלה ערכו אם אני בכלל לא מכיר את האיזור?
איך ניתן לבצע סקר שוק מהימן בנושא?

מה שאני יודע לגבי כרמיאל הוא:
1) היחס בין מכירה להשכרה הוא לטובת ההשכרה ביחס למשל להיכן שאני גר.
דירה שמשכירים כאן ב2700 עולה כמיליון ש"ח בעוד שדירה בכרמיאל שמשכירים בסכום דומה עולה כ700,000.
2) אין תכנון לבניה נוספת בכרמיאל בשנים הקרובות (כך שמעתי, עד כמה זה נכון אינני יודע) ככה שיהיה פחות היצע.

אני לא מכיר את כרמיאל יותר מדי אבל הבנתי שזו עיר במגמת התפתחות. אין לי באמת מושג לגבי זה.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי אינקה ההעדפה שלי בכרמיאל היא, כמו שאמרתי, בגלל שיש לי שם אנשים שיכולים להגיד לי על מצב השוק. או קיי, אבל לא ממש רלוונטי איך אני יכול לדעת שאיזור פלוני בעיקר פלונית במגמת עליה ויעלה ערכו אם אני בכלל לא מכיר את האיזור? הולך למועצה או לעיריה ושואל על תכניות מיתאר. איך ניתן לבצע סקר שוק מהימן בנושא? via inernet מה שאני יודע לגבי כרמיאל הוא: 1) היחס בין מכירה להשכרה הוא לטובת ההשכרה ביחס למשל להיכן שאני גר. דירה שמשכירים כאן ב2700 עולה כמיליון ש"ח בעוד שדירה בכרמיאל שמשכירים בסכום דומה עולה כ700,000. אם כך, אז בהחלט ישנה עדיפות לכרמיאל. אתה מדבר על תשואה שנתית של 4.6% 2) אין תכנון לבניה נוספת בכרמיאל בשנים הקרובות (כך שמעתי, עד כמה זה נכון אינני יודע) ככה שיהיה פחות היצע. לא מדויק. למרות שאני מתגורר ועובד בת"א, אני יודע אישית על תכנית לבניית עשרות רבות של צמודי קרקע (וילות או קוטג'ים) בכרמיאל. אני לא מכיר את כרמיאל יותר מדי אבל הבנתי שזו עיר במגמת התפתחות. אין לי באמת מושג לגבי זה. נדמה לי שעניתי לך גם על זה.

looopy

כמו בכל השקעה בחיים, אל תסתכל רק על התשואה שאתה מקבל, אלא על התשואה שאתה לא מקבל.

גם אם תצליח לקנות דירה להשקעה ואיכשהו תקבל עליה תשואה של 6% בשנה, מה היה קורה לו היית משקיע הכל בתיק ניירות ערך?


מדד 25 עשה בחמש השנים האחרונות תשואה של 12 אחוז בשנה. כולל שנת המשבר והיציאה ממנו.
מדד ת"א 100 נתן 9.8 אחוז בשנה (אותו פרק זמן).
מדד יתר מניות נתן 13.13% בשנה. זה אומר 85% תשואה בחמש השנים האחרונות.

וכל זה, בניגוד לדירה, לא דורש השקעה עצומה בהון התחלתי, משכנתא, לרוץ ולטפל בבעיות בדירה. זה רק דורש ממך להיות סבלני ולא לגעת בתיק גם כשהוא יורד.

הרכבת תיק כזה עם רכיבים סולידיים יותר היתה מורידה לך מעט את התשואה אך גם את סטיית התקן.

כלומר- שווה לחשוב האם השקעה בנדל"ן באמת שווה את זה.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

* מחירי הדירות (שוב בת"א לדוגמה) הכפילו עצמם בתקופה קצרה של שנים מעטות..
* אין חשיבות לירידה או עליה קלה במחירי הדירות שנועדו להשקעה. השכירות תהיה פחות או יותר זהה כך או כך.
* למשקיע מן הישוב, לא כדאי (במיוחד בתקופה כלכלית לא ברורה) לשים כספו על "קרן הצבי".
* במהלך כל השנים שלנו כמדינה, ההשקעה בנדל"ן הוכיחה עצמה. (גם אם היו אי אלו שנים של עמידה במקום)

looopy

רגע, זה מקורי שלך או שציטטת אמריקאי בשנת 2006?

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

לגבי מה?

looopy

זאת היתה עקיצה, היות ודברים כאלו יכולת לשמוע בארה"ב בזמן הבועה טרום משבר הסאב פריים. לא משנה... דברים הולכים לאיבוד בתרגום.

"תשקר‭,"‬ הוא אומר. "אל תספר את כל הסיפור. הישראלים, בעיקר העמותות שפועלות בקרב המסתננים פה, אוהבים שמשקרים להם‭."

.. אבל הכל אמת צרופה ואפילו בלשון המעטה..
אינני חושב שהמשבר העולמי חלף ואולי אף יחריף, אך מסתבר שמצבה הכלכלי של מדינת ישראל, איתן יותר מארצות רבות על פני הכדור.
יתכן שהסיבה נעוצה במהלכים כלכליים נכונים, יתכן שבשל התיירות והתושבים הזרים (היהודים) שקנו אלפי דירות ויותר, יתכן שהבנקים שלנו לקחו פחות סיכונים, יתכן גם שיש הרבה כסף במדינתנו הקטנטונת, יתכן שמחירי הדירות היו נמוכים יחסית ויתכן שכל הסיבות שמניתי חברו להן יחדיו.. ויש עוד.
כך או כך, ראינו כי גם בעיתות מלחמה (ראה מלחמת לבנון השניה) שהבורסה שלנו נסקה. (היה זה רק האדון חלוץ שנבהל ומשך כספו.. שאר האנשים שהשאירו כספם, הרוויחו)
אני לא יורד לפרטים, אך גם אם יעופו להם "אי אלו טילים" על המדינה, תהיה עדנה לנדל"ן..

looopy