אני ועוד קרוב משפחה קיבלנו דירה קטנה שנהרסה לגמרי בשריפה. אנחנו יכולים למכור אותה במצב שלה תמורת 500,000 או לשפץ אותה ב200,000 ולקבל שכירות של 2,000 בחודש. אם נשפץ ונשכיר ייקח לנו יותר מ8 שנים להחזיר את ההשקעה.

הבעיה היא שבשביל לעשות את השיפוץ צריך לקחת הלוואה ואני ממש שונא לחיות עם הלוואה על הראש.

מה הייתם עושים במקומי?

לא ממליץ, אבל צריך לראות איפה זה ממוקם...
באופן כללי במחירים של היום שווה למכור דירה ולחכות שהמחירים ירדו ולקנות שוב....

-פעם היה מעט מידע ובאיכות, היום יש המון מידע ובשיטחיות.

רק הטרחה של לשפץ (שזה הרבה. זה לא "שלום מר קבלן- תעשה כאן דירה בבקשה") והתעסקות עם השכרות אחר כך בשביל תשואה לא כזאת גבוהה והלוואה להחזיר- לא שווה את זה. לדעתי.

להחזיר השקעה תוך 8 שנים זה דווקא אחלה דיל.
הכל פונקציה של מה תעשה עם הכסף. אם אתה מרוויח חצי מיליון מיידי מה תעשה אתם? לחילופין כמה אתה בטוח שתוכל להשכיר את הנכס בשוטף לתקופה ארוכה ללא הוצאות נוספות וללא בעיות?

"בטבע הסוס הוא בלונדינית מטומטמת. גם טיפש וגם בעל נורמות מיניות מופקרות.אי לכך, אני גאה להיות חמור."

אראל סג"ל


ותודה לדורון

אגב:
אפשר גם בפחות מ100 אלף שקל לשפץ בצורה יפה.

אם תעבדו עם קבלן הוא יקרע לכם את הצורה.

תעשו את הפרוייקט לבד.

אתה צריך להתחשב גם בעלויות המימון (קרי- ההלוואה), עלויות ההחזקה השוטפת, עלויות עסקה וכיו.,ב. לאחר שתוכל לחשב את התשואה נטו, תשווה את זה לתשואה אלטרנטיבית.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי kkr3 לא ממליץ, אבל צריך לראות איפה זה ממוקם... באופן כללי במחירים של היום שווה למכור דירה ולחכות שהמחירים ירדו ולקנות שוב....

מרכז הארץ. אזור מאוד מבוקש אבל הדירה קטנטונת.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי shai.shai רק הטרחה של לשפץ (שזה הרבה. זה לא "שלום מר קבלן- תעשה כאן דירה בבקשה") והתעסקות עם השכרות אחר כך בשביל תשואה לא כזאת גבוהה והלוואה להחזיר- לא שווה את זה. לדעתי.

אני יודע. עשיתי השנה שיפוץ של כמה עשרות אלפי שקלים וכל התהליך של השיפוץ וההשכרה לקח כמה חודשים שהיה בהם המון מתח וכאב ראש. לא הפקתי שום הנאה מהתהליך הזה. זה היה מפחיד לראות איך חרגנו ביותר מ100% מההוצאות שתכננו לעשות כי לאורך הדרך התגלו בעיות שדרשו השקעה של עוד כסף.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי golani_2 להחזיר השקעה תוך 8 שנים זה דווקא אחלה דיל. הכל פונקציה של מה תעשה עם הכסף. אם אתה מרוויח חצי מיליון מיידי מה תעשה אתם? לחילופין כמה אתה בטוח שתוכל להשכיר את הנכס בשוטף לתקופה ארוכה ללא הוצאות נוספות וללא בעיות?

אצלי כסף פנוי תמיד נמצא בפק"מ שזה כמו להשאיר אותו בעו"ש. אני לא בנוי להשקעות מורכבות ו/או מסוכנות.

השכרה זה לא בעיה באזור שבו ממוקמת הדירה אבל תמיד יש הוצאות שוטפות של ביטוח ותיקונים. תמיד צריך לצאת מנקודת הנחה שלפחות חודש אחד של שכירות ילך לאיבוד על הוצאות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי Narion תשפצו ותמכרו, לא שווה להשכיר... אגב: אפשר גם בפחות מ100 אלף שקל לשפץ בצורה יפה. אם תעבדו עם קבלן הוא יקרע לכם את הצורה. תעשו את הפרוייקט לבד.

קצת חבל למכור. אם הנכס יושכר עשרות שנים הוא יכניס המון כסף ולהיפטר ממנו תמורת סכום חד פעמי זה כמו למכור פרה שיכולה לתת לך חלב במשך המון שנים. השותף אומר שאם נשכיר אותה אז גם נקבל דמי שכירות, גם תמיד נוכל למכור אותה וגם תמיד נוכל להעמיד את הנכס בתור בטוחה לקבלת הלוואה מהבנק במידת הצורך.

בלתי אפשרי להוציא פה פחות מ100 אלף. הדירה במצב כ"כ קשה שצריך להוציא עשרות אלפי שקלים רק בשביל לעשות בה חיזוקים.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי meac אתה צריך להתחשב גם בעלויות המימון (קרי- ההלוואה), עלויות ההחזקה השוטפת, עלויות עסקה וכיו.,ב. לאחר שתוכל לחשב את התשואה נטו, תשווה את זה לתשואה אלטרנטיבית.

אין שום סיכוי שבעתיד הנראה לעין אני אשקיע במשהו חוץ מנדל"ן כי אין לי שום קמצוץ של הבנה בתחומים אחרים ודברים כמו מניות ומק"מים מלחיצים אותי.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי צ'אקי. אצלי כסף פנוי תמיד נמצא בפק"מ שזה כמו להשאיר אותו בעו"ש. אני לא בנוי להשקעות מורכבות ו/או מסוכנות.

אוקיי
ומה עם לרכוש לעצמך דירה/לרכוש דירה משתלמת יותר להשקעה, בהנחה ויש לך הון נוסף לחצי מיליון הזה- או השקעות בסגנון?

ציטוט:

השכרה זה לא בעיה באזור שבו ממוקמת הדירה אבל תמיד יש הוצאות שוטפות של ביטוח ותיקונים. תמיד צריך לצאת מנקודת הנחה שלפחות חודש אחד של שכירות ילך לאיבוד על הוצאות.

הכוונה מה המצב של הבניין וכו'.
יש בניינים ישנים ומתפוררים שאפילו אם תשפץ את הדירה היום יכול להיות שבעוד כמה חודשים תצטרך להמשיך לשפוך כסף על כל מיני עזרות ראשונות וזה נוגס לך משמעותית ברווח (שלא לדבר על הטרחה), במקרה כזה עדיף למכור.
אם הדירה היא שגר ושכח (שיפצת וזהו כמעט לא צריך להתעסק, קל למצוא שוכרים נורמלים וכו') אז אישית הייתי כנראה בוחר באופציה הזאת.

"בטבע הסוס הוא בלונדינית מטומטמת. גם טיפש וגם בעל נורמות מיניות מופקרות.אי לכך, אני גאה להיות חמור."

אראל סג"ל


ותודה לדורון

ציטוט:

במקור נכתב על ידי golani_2 אוקיי ומה עם לרכוש לעצמך דירה/לרכוש דירה משתלמת יותר להשקעה, בהנחה ויש לך הון נוסף לחצי מיליון הזה- או השקעות בסגנון?

ההון העצמי שלי ושל השותף + כספים שיכולים להיכנס לנו ממכירת הדירה לא מספיקים לרכישת דירה אחרת במרכז הארץ ואני לא מוכן להתחיל להתעסק עם דירות בכל מיני חורים אי שם בצפון/בדרום. אם מקום נמצא במרחק של יותר משעה נסיעה מהבית שלי הוא לא קיים מבחינתי ואני לא רוצה להטריח את עצמי להגיע אליו בשביל לטפל בבעיות.

ציטוט:

במקור נכתב על ידי golani_2 הכוונה מה המצב של הבניין וכו'. יש בניינים ישנים ומתפוררים שאפילו אם תשפץ את הדירה היום יכול להיות שבעוד כמה חודשים תצטרך להמשיך לשפוך כסף על כל מיני עזרות ראשונות וזה נוגס לך משמעותית ברווח (שלא לדבר על הטרחה), במקרה כזה עדיף למכור. אם הדירה היא שגר ושכח (שיפצת וזהו כמעט לא צריך להתעסק, קל למצוא שוכרים נורמלים וכו') אז אישית הייתי כנראה בוחר באופציה הזאת.

הבניין במצב לא כ"כ טוב. הוא בן עשרות רבות של שנים וכבר יצא לי להשתתף בהוצאות על תיקונים שהתבצעו בו. זו אחת הסיבות העיקריות שבגללן אני שוקל להיפטר מהדירה. בעלי נכסים בבניין אמרו לי שהם מרוויחים יפה אבל כל הזמן יש להם הוצאות על כל מיני דברים כמו צנרת משותפת, חדירת מים דרך קירות חיצוניים וכו'.

לאור שתי התשובות שנתת נראה כאילו למכור זאת האופציה שמתאימה לך, בלי קשר להאם זאת הפעולה הנכונה.
גם קצת נשמע כאילו אתה רוצה שנגיד לך שכדאי למכור...


מה השותף שלך חושב, אגב? זה לא פחות חשוב...

"בטבע הסוס הוא בלונדינית מטומטמת. גם טיפש וגם בעל נורמות מיניות מופקרות.אי לכך, אני גאה להיות חמור."

אראל סג"ל


ותודה לדורון

הוא גם בהתלבטויות אבל מעדיף להשכיר. הדבר העיקרי שמטריד אותו זה הצורך לפקח על העבודות. גילינו שגם כאשר אתה לוקח קבלן אמין צריך להגיע לשטח כל יום-יומיים כדי לראות מה נעשה כי אחרת דברים לא תמיד נעשים כפי שסוכם מראש.

זה מובן מאליו.
אם הוא נוטה לכיוון להשכיר ואתה לכיוון למכור- בדקת אופציה של למכור לו?

"בטבע הסוס הוא בלונדינית מטומטמת. גם טיפש וגם בעל נורמות מיניות מופקרות.אי לכך, אני גאה להיות חמור."

אראל סג"ל


ותודה לדורון

ציטוט:

במקור נכתב על ידי golani_2 זה מובן מאליו. אם הוא נוטה לכיוון להשכיר ואתה לכיוון למכור- בדקת אופציה של למכור לו?

כל האופציות על השולחן. אני מתלבט.

אז מה? אתה עדיין צריך לבדוק מה התשואה שתתקבל מההשקעה בדירה. גם למכור את הדירה עכשיו כמו שהיא זה לקבל תשואה, אחרי שתנכה את כל הוצאות המכירה/מיסוי וכו'.

אולי בכלל תגלה שהתשואה משיפוץ והשכרה נמוכה יותר מאג"ח ממשלתי לטווח ארוך?

אתה יכול לעשות לי קורס קצר בנושא אג"ח?

1. איך אני רוכש אג"ח של ישראל/ארה"ב?
2. האם קרה בהיסטוריה של המדינות הנ"ל שרוכשי אג"ח שלהן לא קיבלו בחזרה את הכסף?
3. במועד הפירעון של האג"ח - איך אני מקבל את הכסף?
4. כמה מס משלמים על הרווחים מהאג"ח?

ציטוט:

במקור נכתב על ידי צ'אקי. אתה יכול לעשות לי קורס קצר בנושא אג"ח? 1. איך אני רוכש אג"ח של ישראל/ארה"ב? 2. האם קרה בהיסטוריה של המדינות הנ"ל שרוכשי אג"ח שלהן לא קיבלו בחזרה את הכסף? 3. במועד הפירעון של האג"ח - איך אני מקבל את הכסף? 4. כמה מס משלמים על הרווחים מהאג"ח?

1. דרך הבנק שלך.
2. לא למיטב ידיעתי.
3. ישירות לחשבון, אתה פסיבי בעניין, הבנק שלך מחובר למסלקת הבורסה.
4. מס רווח הון רגיל, כמו על רווח ממניה.

אבל לפני כן- תבדוק את התשואה שלך נטו לאחר מימון, הוצאות שיפור במושכר ומיסים והיטלים שונים.

תווודה

אתה צריך לקחת בחשבון את ההחזר החודשי של ההלוואה שאתה עומד לקחת, ואז למעשה תגלה שעוד 8 שנים לא תחזיר את ההלוואה.
להשקיע עכשיו כסף שאין לך בנכס כדי להתחיל לראות ממנו שקל עוד עשור כשבשביל זה יהיו לך כל כך הרבה דאגות לא נחוצות בחיים?

אני הייתי לוקח את הכסף ורץ בכיוון השני, אבל תעשה את השיקולים שלך. זה רק טוקבק.

יהיה משהו, כי יש משהו

אני גם הייתי לוקח את הכסף. עדיף מאשר להיכנס ללופ של שיפוצים, בטח של דירות קטנות שאני לא רואה את הדירות האלה מחזירות את התשואה המבוקשת עליהן.

מדובר בדירה שבמצב תקין (לשפץ ולמכור, או לקנות ולשפץ) שווה 700 אלף שקל.
ועל דירה כזו אתה מצפה לקבל 2000 שקל בחודש.
הנחה סבירה היא להניח שחודש שכירות בשנה יופנה לפחת ותיקונים שונים (וודאי לאורך זמן)
וחודש נוסף לכיוון של דיירים בעייתים, זמן שהדירה לא מושכרת וכו'.

מכאן - מדובר בהכנסה שנתית של 20 אלף שקל, ורווח על השווי של פחות מ3 אחוז.
שים את אותו הכסף בתוכנית חיסכון סולידית - ותקבל לאורך זמן יותר.

בנוסף - למרות שאני ממש לא בטוח אם יהיו ירידות חדות בנדל"ן,
קשה להניח שהעליות שהיו עד כה ימשכו. קיפאון ארוך במחירים הוא מאוד סביר.