לפני כחודשיים חברה אמרה לנו שהיא מעוניינת לעזוב את דירתה לפני מועד סיום החוזה שלה עם בעלי הדירה וכי היא מחפשת אנשים שיחליפו אותה ואת שותפה לדירה עד תום החוזה. אני וחברה שלי ידענו שאנחנו צפויות לחפש דירה בערך בחודשים האלו והחלטנו לבוא לראות את הדירה.
ראינו את הדירה אך לא באופן מעמיק כיוון שסמכנו על חברתנו שהדירה תקינה ורק מעט מוזנחת וזקוקה ל"מגע נשי קל" ונקיון.
לפני כשבוע עברנו לדירה וגילינו כי הדירה מעבר ל"מעט מוזנחת", ניתן לומר כי הדירה "מתפרקת" ודרושה שיפוץ מקצועי - פטריות בקירות, אמבטיה ושירותים מתפרקים, חלונות שלא נסגרים, תריסים תקועים וכן הלאה.
בעלי הדירה לא מעוניינים לשפץ את הדירה, וטוענים כי יצליחו והצליחו עד כה להשכיר את הדירה במצבה הנוכחי ולא מעוניינים להשקיע בה כספית כלל.
החלטנו כי אם אכן לא יסכימו לשפץ אותה לא נחתום על חוזה להמשך התקופה (החוזה הוא מחודש נובמבר). כמו כן, התחלנו בחיפושים אחרי דירה אחרת ויידענו את חברתנו ושותפה על כך שאם נמצא דירה אחרת נעבור בהקדם האפשרי, אך נפצה אותם בתשלום על חודש אחד במקום שניים. הם הביעו את מורת רוחם מהעניין וטענו כי חתמנו על חוזה בעל פה איתם על אף שלא נחתם שום דבר בכתב. הרגשתנו הכללית היא שקיבלנו "חתול בשק", אומנם לא ערכנו בדיקה מקיפה לדירה אך יחד עם זאת הבנו שהדירה נמצאת במצב מוזנח אך תקין - מה שכלל לא נכון.
שאלתנו היא- האם אנו מחוייבות לשלם עבור החודשיים המדוברים עקב "חוזה שבעל פה" כלשהו, האם יש לחברתנו ושותפה עילה לתביעה משפטית נגדנו?

חוזה תמיד מתקיים באם ישנה הצעה וישנו קיבול.
ההצעה - הדירה
הקיבול - כניסתכם לדירה

במקרה מסוג זה כל שופט יחליט כי:
לא מכרו לכם "חתול בשק" - היתה לכם האפשרות לבדוק את הדירה . עצם כניסתכם לדירה מעידה רק על כך שהסכמתם לקבלה במצבה העגום.

ממה שהבנו חוזי מקרקעין ונדל"ן מקבלים תוקף רק אם יש משהו בכתב ואין שום דבר כתוב.. איך מוכיחים במקרה הזה שהיה חוזה בע"פ והאם הוא בכלל תקף היות ומדובר בנדל"ן?

נחלק את הסוגייה לתתי סעיפים:
בעל הדירה ("המשכיר"):
זכותו של בעל הדירה שלא לשדרג את הדירה (זהו רכושו) .
"השוכר" (במקרה זה - החברה שלכם):
זכותה היתה שלא לשכור את הבית בתנאים שהוצגו.

מהם התנאים?
בכל חוזה סטנדרטי כתוב: "השוכר ראה את הדירה ומצאה מתאימה לצרכיו"

מימוש החוזה:
בעל הדירה השכיר את הדירה לחברה שלכם שמצאה אותו מתאים לה ולכן גם חתמה על החוזה.

סוף סיפור ראשון - ואתם עדיין לא קשורים .

חברה שלכם ( "השוכר") רצתה לעזוב את הדירה והציעה אותו לכם. כנראה שהחוזה מאפשר לה לבצע אקט כזה שכן בדרך כלל איננו מותר ללא הסכמת הבעלים.

אתם ביצעתם בדיקה לדירה (כנראה בדיקת "חפיף") והחלטתם להכנס לדירה. עצם כניסתכם לדירה מהווה הסכמה לקבלה כמו שהיא שלא כן הייתם אתם צריכים לקבל מכתב מהחברה שלכם או מבעל הדירה שהינו מתחייב לתקן את כל הליקויים עד תאריך: XXXX .

ה"משכיר" (בין שזה בעל הדירה ובין שזו החברה שלכם) תמיד יוכלו לטעון בבית המשפט שמחיר שכר הדירה היה נמוך מהמקובל בשוק או באיזור בגלל שאיננו מתוחזק כראוי ועצם כניסתכם לדירה מהווה הוכחה לכך שראיתם את הדירה והסכמתם לקבלה.
אני בטוח כי שילמתם לחברה שלכם לפחות בעבור החודש הראשון - סימן שהסכמתם לכל התנאים.

לכן - לחברה שלכם עילה לתבוע אתכם ויש להם גם סיכוי גדול לזכות בתביעה.

המלצתי לכן: מדובר בסה"כ על חודשיים - זהו פרק הזמן הסביר שלכן לחפש ולמצוא דירה חלופית. אז תנסו "לאכול את הצפרדע" ולגור עוד חודשיים ולהמנע מתביעה שסתם תתיש אתכן.

שאלה:
נניח שהחברה שלכם תסכים ותדרוש ממכם לפנות את הדירה באופן מיידי - האם תסכימו? האם אתן יכולות? אני מניח שלא.
בתביעה של החברה שלכם היא פשוט תטען כי מראש לא התכוונתם לגור בדירה ורק חיפשתם פתרון זמני עד למציאת דירה טובה יותר וזולה יותר ולכן אתן פועלות שלא בתום לב.