במשך שנתיים גרתי בדירה מושכרת, כשלפני כחודש נאלצתי לפנותה, וכעט אני שוקלת הגשת תביעה נגד בעלת הדירה. החוזה המקורי נערך ונחתם בכתב.

1. בחוזה יש סעיף המתייחס לאופציית הארכה שיש לשוכר לשנה נוספת באותם תנאים של השנה הראשונה. עפ"י החוזה, מימוש האופציה יעשה בהודעה בכתב של השוכר למשכיר תוך 60 יום בטרם מועד סיום החוזה.
עם זאת, אין בחוזה סעיף המתייחס לאופן חידוש החוזה בתום תקופת ההארכה ואין סעיף הדורש כי כל הסכמה בין השוכר והמשכיר תעשה בכתב.
האם ניתן להסיק מסעיף ההארכה כי גם הסכם חידוש חוזה צריך להיעשות בכתב? לאור התשובה – איזו משמעות יש להסכם לחידוש חוזה שנעשה בעל פה, כשנקבע בין הצדדים להיפגש אצל העו"ד לחתימה על המוסכם? ההסכם הופר ובוטל בטרם הספקנו להגיע לעו"ד ולחתום באופן פורמאלי.
האם יש משמעות לעובדה שגם בעת מימוש אופציית ההארכה לא נדרשה ע"י המשכיר הודעה בכתב והוא הסתפק בקבלת הודעה בע"פ על רצון לממש את האופציה ורק לאחר כשבועיים הוצאת חוזה שכירות נספח בכתב (חידוש), ע"י העו"ד – לא במעמד שני הצדדים.
2. בהנחה שבחוזה המקורי אין התייחסות ברורה לאופן בו יש לחדש חוזה (לקונה?) האם המשכיר יכול לטעון כי היות וקיים נוהג בשוק השכרת הדירות שהסכמי שכירות ייעשו בכתב, הרי שאין תוקף להסכם שלא הסתיים בכתב אלא כשלב במו"מ?


תודה

חבל שלא היה לך יעוץ משפטי במועד הנכון - לו חשבת שיש בידיך אופציה מעוגנת בחוזה היה עדיף שתתדרשי אכיפה ותאלצי את בעל הבית לבבזבז זמן ומשאבים בפניה לעכאות או/אז לתת בידיו מוטיבציה מלאה להתפשרות.
משיצאת מהדירה את כבר מכוונת לפיצוי בגין הפרה. וכן, יש משמעות לנוסח המדוייק בה מנוסחת האופציה - שהרי בעל הדירה לא חייב לחיות באי ודאות וזכותו לדעת מבעוד מועד אם עליו להתארגן להשכרה חלופית. לכן נקבע מנגנון הפעלת האופציה - והודעה בכתב הינה סבירה, הגיונית ובעיקר מקובלת.
לבסוף תשובה עקרונית. מה שמחייב אינו מה שנאמר במו"מ אלא בחוזה החתום. למרות זאת תמיד עדיף לכתוב בפירוש שכל ההסכמות הקודמות בטלות. אם זאת, קשה לטעון לאחר שנתיים להסכמות שונות מהחוזה החתום שכן בית המשפט יחליט לפי מה שמוצג בפניו.

תודה על התשובה המהירה,
יכול להיות ששאלתי לא ממש מדויק. השאלה היא לא בנוגע למימוש האופציה. זו מומשה בעבר ושנת האופציה נגמרה. כעבור שנתיים נגמר החוזה כולו כולל האופציה. בשלב זה הגעתי להסכמה בעפ"ה עם בעלת הדירה בנוגע להמשך שכירות בתנאים מעט אחרים ממה שהיה בחוזה (עלה שכר הדירה ובמקום תקופה של שנה התחייבתי לשנתיים). להסכמה זו הגענו אחרי סוג של מו"מ של כמה ימים שבסופו בעלת הדירה נתנה אישור. במסגרת הסכמה זו נשארנו כעשרה ימים ואז היא שינתה את דעתה בטענה שהיא בדקה את תנאי השוק והגיעה למסקנה שהיא פשוט פראיירית. לטענתה, את ההסכם ביננו היא לא רואה כחוזה אלא כמשא ומתן ובדיקת אפשרויות. היא הציבה לי תנאי: לקבל את ההעלאה המשמעותית, או לעזוב. יש לציין שנשארו לי כשבועיים וחצי להיות בדירה עד תום החוזה האחרון, מה שהשאיר מעט מאוד זמן למצוא דירה אחרת. לבסוף עזבתי, וכיום אני מעוניית לתבוע. נראה לך כמו קייס משפטי מבוסס? אגב, לגבי שאלת הכתב. על מה שהסכמנו לא הספקנו לחתום אצל העו"ד (למרות שבעלת הדירה אמרה שעלינו ללכת ולחתום). כיום היא טוענת שכיוון שלא חתום כלום אין חוזה. עם זאת אני יכולה להוכיח את כל מה שהסכמנו כי יש בידי הודעות שהיא השאירה לי בפלאפון עם אישור המוסכם, ושיחה אחת שהקלטתי כשהבנתי שהיא הולכת להתכחש למוסכם.

תודה מראש.

חוזה מחייב אינו צריך להיות חתום אצל עורך דין אבל טיוטאת חוזה שנשלחה אליך מעורך דינה של בעלת הבית יכולה להיות נדבך של ממש לגבי ההסכמות בינכם.
לצערי אני שוב מחזיר אותך לתשובתי הראשונה. לו היו בינכם הסכמות של ממש היית צריכה לא לעזוב את המושכר ולדרוש אכיפת ההסכמות או פיצוי - הכל בכתב..
עכשיו לשאלתך בנסיבות. כן, עקרונית אם היו הסכמות בין 2 צדדים בע"פ שניתן להוכיח את קיומם וצד א מפר את ההסכמות הרי לצד ב' נוצרת עילה של תביעה. הבעיה הינה ב 2 נקודות:
1. להוכיח את ההסכמות, במצב שבו הצד השני כמובן יכחיש אותם או אפילו יאמר שלא נחתמו בגללך, כיון ש...
2. גם אם הוכחת את 1 עדין עצם ההפרה של ההסכמות אינן מלמדות על הנזק שנגרם לך. את הנזק הזה צריך לכמת ולהוכיח.
עכשיו תבדקי את עצמך ואת ההוצאות הצפויות לך ובעיקר תנסי למצוא בעל מקצוע שיעריך את סיכוייך, אפילו זה בבית דין לתביעות קטנות.

שוב תודה על התשובה,

כשבעלת הדירה הודיעה לי שההסכמות בטלות שלחתי לה מכתב רשמי בו אני מסכנת את כל שרשרת האירועים וההבנות שהיו בינינו, ועומדת על קיום ההסכם. בנוסף, ציינתי בפניה את המצב הקשה בו אני אישית נמצאת שיקשה עלי בחיפוש דירה, ופירטתי את הנזקים שעלולים להגרם לי. קיבלתי תשובה בו בעלת הדירה מכחישה מכל וכל את ההבנות וההסכם. האם מכתב כזה הוא מה שאתה קורא לו דרישת אכיפה?
למרות שאני שהצדק עמי, בשעת ההתרחשויות לא ידעתי אם גם הדין עמי, ובחרתי שלא לקחת את הסיכון ולהשאר בדירה. ומה אם ביהמ"ש היה פוסק לרעתי, והייתי צריכה לשלם לה פיצויים שלא יכולתי לעמוד בהם? יכול להיות שבגלל שלא נשארתי בדירה בזמנו אני אאבד את זכאותי עפ"י ההסכם?

לגבי הנזק: הטענה שלי היא שהנזק שנגרם לי הוא שכר הדירה שאני משלמת עכשיו פחות שכר הדירה שהייתי אמורה לשלם כפי שסיכמתי איתה. ההפרש הוא בערך 80$ לחודש. את זה אני מכפילה כפול התקופה שהסכמתי איתה - שנתיים, ואלו הפיצויים שאני רוצה לתבוע. ברור לי שהיא יכולה לטעון ששכר הדירה שאני משלמת הוא גבוה מהמקובל. לא ברור לי איך אפשר להוכיח את זה או את ההפך. בכל מקרה, נראה לי שאינדיקציה טובה לגובה שכר הדירה המקובל בימנו הוא מה שהיא לוקחת על הדירה שלה בפועל, ומה שהיא טענה בפני שהיא שווה. שזה בערך אותו מחיר שאני משלמת על הדירה שלי עכשיו.
איך בכלל אפשר להוכיח מחיר שוק מקובל? במיוחד בשוק הדירות להשכרה בהן המחירים עולים תמיד בהתאם לביקוש.

תודה...

ליבי עימך אבל משפטית נהגת לא בחוכמה. אני מנחש שבעלת הדירה או הודיעה לך 'שההסכמות בטלות' בנימוק שאת הפרת או הכחישה לחלוטין שהיו בינכם הסכמות. עכשיו את מבקשת לתבוע 80$X12 שזה לא הרבה לגבי נזק שכדי להוכיח אותו צריך 'שלב הוכחות' של ממש. קשה לי מכאן לחוות דעה מעבר לתחושה שאת צריכה כנראה לשכוח מהסיפור, גם אם את בטוחה שנגרם לך עוול.
אולם, אם עו"ד היה עובר על החומר ולדוגמא היה מוצא שההוכחה של ההסכמות בינכם פשוטה ממה שנראה לי מפה, וכדאי לתבוע לא רק נזק ישיר אלא את מה שמופיע בחוזה כ'פיצוי מוסכם' לגבי 'הפרה יסודית' - יתכן והתמונה היתה משתנה.