שלום,
אני הולך לחתום על חוזה לדירה, ויש לי כמה שאלות:
1. בעל הדירה טוען שצריך להשאיר את הסכום בשטר החוב פתוח, כי אם יהיה רשום סכום שגבוה מסכום הפיצויים שהוא יצטרך לקבל (אם אני אהרוס לו את הדירה או משהו) הוא לא יוכל לפדות אותו. האם זה נכון, ואם כן אז איזה ערך יש להסכמה שלנו על גובה שטר החוב?
2. יש בחוזה סעיף האומר כי "במקרה של אי פינוי המושכר על ידי השוכר בתום תקופת השכירות, יהיו רשאים הבעלים ו/או שלוחיהם להיכנס למושכר לתפוס בו חזקה, לנתק את המים, החשמל, הגז, וכן יהיו רשאים להוציא מהדירה את כל מטלטלי השוכר, רהיטיו וחפציו" וכו'. האם סעיף זה חוקי? שמעתי שאסור למשכיר להוציא את השוכר מהדירה ללא הליך משפטי.
3. שמעתי שניתן להעביר שטרות חוב בשוק האפור. האם זה נכון? האם זה שאני כותב על השטר את שם המשכיר ואת התמורה לשטר כ"שכירות דירה" מספיק בכדי למנוע את זה?
4. האם בכדי לפדות את שטר החוב המשכיר צריך להוכיח משהו להוצאה לפועל, לדוג' שנשארו הוצאות שלא שילם השוכר, שנגרמו נזקים לדירה וכו'? האם הוא יכול לפדות את השטר כ"עונש" על הפרת חוזה מצד השוכר שלא מלווה בהוצאות (למשל, אם אני אכניס עוד דייר לדירה, מה שמוגדר בחוזה כהפרה)
5. החוזה מאפשר לבעל הדירה להביא את יחסי השכירות לקיצם בהתראה של 30 יום לשוכרים, מכל סיבה. האם יש איזה שהוא פרק זמן מינימום חוקי, או שקובע רק הכתוב בחוזה?
6. לפי החוזה, במקרה שהשוכרים מבקשים להביא את יחסי השכירות לקיצם, עליהם לתת התראה של 45 יום, ולמצוא שוכר חליפי המקובל על המשכיר, אחרת ימשיכו לשלם את דמי השכירות. תאורטית, אני יכול להיתקע כך מספר חודשים, אם בעל הדירה לא מוכן לקבל אף שוכר חליפי. האם יש דרך להכריח אותו אחרי פרק זמן סביר לקבל שוכר חליפי או לשחרר אותי מהחוזה?
מצטער על אורך וכמות השאלות...
תודה רבה

אור

אני אפתח ואומר, כי הדברים שנכתבים כאן הינם כלליים בלבד וכמובן, שכדי לקבל הגנה נאותה ומספקת יש לפנות לעו"ד שיבחן את ההסכם הרלבנטי.

*1. בעל הדירה טוען שצריך להשאיר את הסכום בשטר החוב פתוח, כי אם יהיה רשום סכום שגבוה מסכום הפיצויים שהוא יצטרך לקבל (אם אני אהרוס לו את הדירה או משהו) הוא לא יוכל לפדות אותו. האם זה נכון, ואם כן אז איזה ערך יש להסכמה שלנו על גובה שטר החוב? *

בהנחה שמדובר בשטר חוב שנרכש ברשות הדואר (1 ש"ח), אזי "ערכו" אינו רב מדי, שכן הגבייה באמצעותו איננה יעילה דיה. יחד עם זאת, עדין מדובר בשטר חוב, ולפיכך, אני בהחלט לא ממליץ להשאיר את הסכום "פתוח". אני מציע שתקבעו סכום המקובל על שניכם "שיכסה" את "הסיכון" של בעל הדירה ואותו תרשמו בשטר הבטחון.
יש לזכור כי מומלץ להגביל אף את תוקף שטר הבטחון ולקבוע את המועד שעד אליו יחזיר בעל הדירה את השטר בחזרה לשוכר.



*2. יש בחוזה סעיף האומר כי "במקרה של אי פינוי המושכר על ידי השוכר בתום תקופת השכירות, יהיו רשאים הבעלים ו/או שלוחיהם להיכנס למושכר לתפוס בו חזקה, לנתק את המים, החשמל, הגז, וכן יהיו רשאים להוציא מהדירה את כל מטלטלי השוכר, רהיטיו וחפציו" וכו'. האם סעיף זה חוקי? שמעתי שאסור למשכיר להוציא את השוכר מהדירה ללא הליך משפטי.*

מדובר בסעיף סטנדרטי (אם כי הוא קיים בנוסחים שונים). אני לא רוצה להיכנס לעניין המשפטי, אולם מומלץ לאפשר לבעל הדירה לעשות כן, רק לאחר שניתנה התראה מצדו בכתב ולאחר שחלפו X ימים ממועד ההתראה ובמידה שהמושכר טרם פונה.
כמו-כן, להוסיף שאין באמור כדי לגרוע מזכויות השוכר על-פי כל דין.


*3. שמעתי שניתן להעביר שטרות חוב בשוק האפור. האם זה נכון? האם זה שאני כותב על השטר את שם המשכיר ואת התמורה לשטר כ"שכירות דירה" מספיק בכדי למנוע את זה?*

אני לא שמעתי ששוכרים בשוק האפור בשטרות חוב. יחד עם זאת, כדי לצמצם את הסיכון, אני הייתי ממלא את השטר כמו שצריך, לרבות סכום + מועד פרעון ומגדיר בהסכם מתי ניתן להשתמש, מי רשאי להשתמש בו ובאלו תנאים. כמו-כן, יש לקבוע את מועד החזרת השטר בחזרה לשוכר.


*4. האם בכדי לפדות את שטר החוב המשכיר צריך להוכיח משהו להוצאה לפועל, לדוג' שנשארו הוצאות שלא שילם השוכר, שנגרמו נזקים לדירה וכו'? האם הוא יכול לפדות את השטר כ"עונש" על הפרת חוזה מצד השוכר שלא מלווה בהוצאות (למשל, אם אני אכניס עוד דייר לדירה, מה שמוגדר בחוזה כהפרה)*

אופן השימוש בשטר מושפע, בין השאר, מהתנאים שנקבעו לגביו בהסכם.
לכן, יש לקבוע הוראות סבירות מתאימות לשם קבלת מלוא ההגנה המשפטית.

*5. החוזה מאפשר לבעל הדירה להביא את יחסי השכירות לקיצם בהתראה של 30 יום לשוכרים, מכל סיבה. האם יש איזה שהוא פרק זמן מינימום חוקי, או שקובע רק הכתוב בחוזה?*

ההסכם הוא הקובע.
אני מציע לבדוק עם בעל הדירה מדוע הוא מתעקש על סעיף זה. יתכן שיש בכוונתו למכור את הדירה או להשכיר אותה לאחרים. לא נעים להיכנס לדירה ולעזוב אותה אחרי זמן קצר..
מכל מקום, מוצע שפרק הזמן יהיה ארוך יותר (60 ימים למשל), כך שתהיה לך שהות מספקת כדי לחפש דיור חלופי.

ככל שבעל הדירה מתעקש על הסעיף, אני מציע להוסיף הוראה הדדית, שתאפשר לשוכר לצאת אף הוא מהדירה בהתראה מוקדמת של אותו פרק זמן.


*6. לפי החוזה, במקרה שהשוכרים מבקשים להביא את יחסי השכירות לקיצם, עליהם לתת התראה של 45 יום, ולמצוא שוכר חליפי המקובל על המשכיר, אחרת ימשיכו לשלם את דמי השכירות. תאורטית, אני יכול להיתקע כך מספר חודשים, אם בעל הדירה לא מוכן לקבל אף שוכר חליפי. האם יש דרך להכריח אותו אחרי פרק זמן סביר לקבל שוכר חליפי או לשחרר אותי מהחוזה?*

בעניין זה ר' הערתי לשאלתך הקודמת. הדדיות בעניין זה סבירה, לדעתי.
על פניו סעיף זה הינו סביר. אולם, אפשר ורצוי להוסיף הוראה הקובעת, כי במידה ובעל הדירה מסרב, עליו לתת נימוקים סבירים לכך.



בהצלחה

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי/כלכלי ואין להסתמך על המידע הנמסר בשום דרך.